Складской дефицит: где инвестору сегодня искать ликвидные метры на юге России

Станислав Дударев, директор управления по работе с проблемными активами и финансовому оздоровлению Юго-Западного банка Сбербанка:

Рынок складской недвижимости юга России в 2026 году показывает околонулевую вакантность. На фоне дефицита новых качественных площадей и высокой стоимости строительства, внимание инвесторов смещается в сторону объектов, реализуемых через механизмы публичных торгов. Фактически на сегодня — это единственный способ купить в черте города капитальное здание по цене существенно ниже рыночной. В Южном федеральном округе представлено всего три лота подобного масштаба, специализирующихся на складском хранении.

Логистический хаб: почему Ростов остается в топе

Ростов-на-Дону сохраняет статус «ворот Кавказа», что поддерживает стабильный спрос на склады формата Light Industrial (помещения с удобной транспортной доступностью и универсальной конструкцией в черте или ближайшем пригороде для производственных и складских функций от 500 до 2 тысяч кв. м). Особый интерес для инвесторов на юге России представляют объекты площадью 1–2 тыс. кв. м — они более ликвидны как для собственного, так и для арендного бизнеса.

Во втором квартале на этапе публичного предложения (когда цена снижается по графику) представлены несколько знаковых лотов, способных закрыть потребности логистических операторов или производственных компаний.

Лот №1: Универсальный складской комплекс на ул. Днепроградской, 60
Объект представляет собой капитальное здание, которое по своим техническим характеристикам идеально подходит под организацию склада с жесткими санитарными требованиями или чистого производства.

Локация: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепроградская, д. 60.

Площадь: 1409,70 кв. м.

Земельный участок: находится в долгосрочной аренде (категория: земли населенных пунктов).

Инвестиционный потенциал: здание ранее проектировалось с учетом специфических нормативов, что является существенным преимуществом для покупателя. Наличие подведенных коммуникаций и возможность соблюдения температурного режима делают этот объект востребованным для:

• фармацевтических дистрибьюторов,
• компаний сегмента food-retail (хранение продуктов питания),
• дарксторов крупных маркетплейсов.

Учитывая текущую стадию публичных торгов, лот на Днепроградской является одним из наиболее привлекательных по соотношению «цена / техническое состояние» в этой локации.

Лот №2: Универсальный складской комплекс на ул. Днепроградской, 11
Крупный производственно-складской комплекс, включающий два капитальных здания, объединенных в один объект и собственный земельный участок. Объект оптимален для масштабирования бизнеса или создания многофункционального логистического узла.

Локация: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепроградская, д. 11.

Площадь: 4482 кв. м (2992 + 1490).

Земельный участок: находится в собственности (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: производственные, производственно-складские и складские базы).

Инвестиционный потенциал: ключевое преимущество лота — земля в собственности и внушительный объем полезной площади. Наличие готового юридического статуса земли под промбазы существенно снижает административные риски для инвестора и ускоряет запуск объекта.

Лот №3: Складской объект в промышленной зоне Краснодара

Описание: объект площадью около 550 кв. м, капитальное строение.

Статус: публичные торги.

Особенности: площадка больше ориентирована на хранение строительных материалов или тяжелую логистику, учитывая близость к выездам на трассу.

Сводная таблица характеристик объектов:

Экспертное резюме для инвестора

Покупка имущества на этапе публичного предложения требует оперативной оценки, так как цена на ликвидные объекты редко доходит до минимальных значений — лоты выкупают уже на первых шагах снижения.

Важно отметить, что здания площадью около 1 500 кв. м в черте Ростова-на-Дону сегодня считаются «дефицитным калибром». При текущей стоимости аренды в регионе срок окупаемости таких приобретенных на торгах активов может составить от 5 до 7 лет, что значительно эффективнее классического девелопмента.

Для участия в торгах необходимо наличие электронной подписи и аккредитации на торговых площадках. Полная информация о графике снижения цены и составе лотов доступна в официальных реестрах сведений о банкротстве.

Учитывая, что имущество свободно от обременений третьих лиц и юридически чисто для покупателя (сделка контролируется в рамках правового поля торгов), объекты представляет собой классический «стрессовый актив» с высокой маржинальностью на выходе для конечного инвестора.