Правила ипотеки

Фото ЮГА.ру

С каждым годом все больше соотечественников, приобретая жилье, обращаются за помощью к ипотечным кредитам. По некоторым данным, к концу 2013 года объем выданных ипотечных кредитов может стать рекордным и превысить 1,2 трлн рублей! В этой статье мы поговорим с директором БКС Премьер в Краснодаре Вадимом Бражником о некоторых важных особенностях ипотечных кредитов, с которыми сталкиваются потенциальные заемщики. И, конечно же, уделим внимание одному из самых важных аспектов подготовки к приобретению жилья в ипотеку — созданию капитала для первоначального взноса.

Оценка рисков при подготовке к ипотеке

Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, нужно для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье (именно собственное, не съемное) представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.

Во-первых, риск существенной переплаты. Сейчас в России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. По последним данным средняя ставка по предложениям крупнейших банков превышает 12,4% годовых, что обусловлено ставкой рефинансирования в РФ, гораздо более высокой, чем в развитых странах. Переплата за ипотеку в России является одной из самых больших в мире, именно поэтому ипотечный кредит у нас принято называть "кабалой". Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту может превышать первоначальную стоимость выбранной квартиры.

Во-вторых, риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или создателем бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины — разные. Бизнес может развалиться, и нужно будет время и средства для его восстановления или создания чего-то с нуля. С работы могут уволить, причем вовсе необязательно, что из-за профессиональных качеств работника — может пройти сокращение штата, и вы потеряете время в поиске нового рабочего места. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их исполнение — несмотря на форс-мажорные обстоятельства. Далеко не каждый банк пойдет вам навстречу и, например, сделает отсрочку очередного платежа при подобной ситуации.

В-третьих, валютные риски. Многие помнят кризис 2008 года, когда в связи с быстрым обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте практически в одночасье стали для многих сограждан источником больших проблем. Чтобы избежать валютных рисков, следует придерживаться следующего простого правила: брать кредит лучше в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход.

Наконец, нужно адекватно оценить прочие риски, которых тоже предостаточно. Собираетесь ли вы всю жизнь прожить именно в этом городе и в этой стране? Или же вы задались целью переезда, и лучше было бы изучить предложения по жилью в предполагаемом будущем регионе проживания (а стоимость жилья и ставки по ипотеке там могут быть значительно привлекательнее)? Если вы все же возьмете квартиру в ипотеку — как с ней поступите в случае переезда? Хватит ли у вас денег не только на первоначальный взнос, но и на оплату услуг страховщиков, оценщиков, нотариуса, ипотечного брокера, риелтора, оформление документов, бланки, и т.д.? Если вы не предусмотрите наличие соответствующей суммы в своем "фонде приобретения жилья", вполне вероятно, что дополнительно к ипотеке придется брать еще и потребительский кредит.

Преимущества приобретения жилья в ипотеку

Конечно же, есть и контраргументы, услышав которые, некоторым захочется взять жилье в ипотеку "прямо сейчас":

• Темпы роста стоимости жилья в России остаются очень высокими. Для сравнения: 10 лет назад двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в Москве можно было купить за 40-50 тысяч долларов. Сейчас средняя стоимость подобной квартиры — уже от 200 тысяч долларов и выше в зависимости от района.

• Не прекращается рост цен на квартиры, сдаваемые в аренду. При этом размер платежа по ипотечному кредиту в большинстве случаев стабилен на протяжении всего срока выплат.

• Если заемщик является квалифицированным специалистом, его уровень дохода имеет свойство, как правило, расти год от года, что "уменьшает" относительный размер платежа по ипотечному кредиту.

• Приобретая жилье в кредит, человек все же получает долгожданное "свое" жилье, которое, как уже говорилось, представляет собой безусловную ценность для большинства людей. В "собственной" квартире можно делать ремонт на свой вкус, можно вкладывать в нее деньги, исчезает головная боль постоянных переездов, характерная для людей, постоянно снимающих жилье.

Однако, даже если вы окончательно взвесили все "за" и "против", все тщательно продумали и решились на приобретение жилья в ипотеку, нужно позаботиться о такой важной вещи, как первоначальный взнос.

Первоначальный взнос. Особенности и тонкости

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья или какого-либо другого имущества, приобретаемого в кредит, которая должна быть у заемщика, чтобы он получил право на кредит.

Учитывая, что банк, выдавая ипотеку, оформляет в залог всю квартиру, нужно понимать, что чем больше размер первоначального взноса, тем больше у вас возможностей: во-первых, вообще получить одобрение по кредиту, во вторых, получить лучшие условия по процентной ставке.

Для подавляющего большинства банков первоначальный взнос по ипотеке является самым главным критерием первичного отсева заемщиков. Даже если у потенциального клиента хорошие параметры для кредитования, но отсутствует первоначальный взнос, это может вызвать, как минимум, настороженность у банка. Конечно, есть банки, которые предлагают кредитование со сниженным первоначальным взносом, а иногда и вовсе без него. Но и условия кредитования в таком случае изменяются в худшую сторону, так как банк берет на себя риски, платить за которые будет заемщик — либо повышенными процентами, либо оформляя дополнительный залог на уже существующую недвижимость.

Как накопить на первоначальный взнос?

Финансовые советники БКС Премьер дают своим клиентам такой универсальный совет: прежде чем начинать инвестиции в создание капитала на первоначальный взнос, поставьте себе четкую цель и создайте алгоритм конкретных действий.

• Для начала проанализируйте ситуацию на рынке недвижимости, оцените текущую стоимость квартир в полюбившемся районе, отследите динамику роста их стоимости за последние несколько лет.

• Проанализируйте текущую структуру ваших активов. Ответьте для себя на вопрос: сколько денег вы готовы инвестировать уже сейчас, откуда вы их возьмете?

• Оцените ваши доходы и расходы, чтобы понять, сколько денег в среднем вы можете добавлять к первоначальной сумме, чтоб способствовать скорейшему росту капитала.

• Исходя из проведенного анализа, определитесь с комфортными для вас сроками накопления суммы на первоначальный взнос, учитывая, что большинство банков гораздо охотнее дают ипотечные кредиты при сумме первоначального взноса хотя бы в размере 30% от стоимости жилья.

• Учтите, что уровень роста цен на некоторые типы квартир может быть выше, чем уровень доходности по банковским депозитам. Поэтому будьте готовы к рассмотрению других финансовых инструментов для инвестирования — некоторые из них могут приносить доходность в 15-25% годовых.

Итак, вы определились со сроками, суммой и необходимой доходностью? Значит, можно приступать к подбору финансовых инструментов и созданию капитала для первоначального взноса. Если же подобные аналитические операции даются вам нелегко — возможно, стоит обратиться за поддержкой к финансовому советнику, который даст вам квалифицированную консультацию по всем сложным вопросам и поможет подобрать подходящие финансовые инструменты.