Дом за рубежом: "за" и "против"

Фото ЮГА.ру

Зарубежная недвижимость уже долгое время пользуется повышенным вниманием наших соотечественников. Некоторые покупают дома и квартиры за границей, чтобы жить там во время отпусков, другие — в расчете на будущий рост цен на недвижимость в выбранной стране. В этой статье мы попросили директора БКС Премьер в Краснодаре Вадима Бражника рассказать об основных положительных и отрицательных сторонах вложений в недвижимость в других странах, на основании которых читатели смогут сделать вывод — приобретать ли зарубежную недвижимость или найти другой способ для того, чтобы потратить деньги.

Достоинства зарубежной недвижимости

• Во-первых, ехать в отпуск в собственные апартаменты гораздо дешевле, чем по путевке через туристическое агентство. На деньги, которые придется отдать за проживание в зарубежной гостинице за две недели, в своей квартире можно жить все лето. При этом отдых на Черноморском побережье России и СНГ обойдется еще дороже, чем за границей — при худшем сервисе и погодных условиях. Это наиболее популярная причина, по которой с каждым годом россияне все чаще покупают жилье именно за границей, а не в туристических местах нашей страны. При этом в некоторых странах приобретение недвижимости дает право упрощенного получения вида на жительство.
• Во-вторых, в ряде стран стоимость подобного жилья даже с учетом инфляции продолжает расти, только более медленными темпами, чем раньше. Поэтому приобретение жилья за рубежом можно рассматривать как инвестиции. Чаще всего инвестируют в недвижимость на курортах под сдачу в аренду, но встречаются случаи, когда россияне приобретают недвижимость быстроразвивающихся стран, где темпы роста ее стоимости остаются достаточно высокими.
• Если использовать зарубежную недвижимость под сдачу в аренду, она может за несколько лет окупиться и продолжать приносить владельцу пассивный доход.
• Наконец, цены на некоторую зарубежную недвижимость в некоторых странах пока еще остаются довольно низкими, и фактически ее приобретение может себе позволить любой человек со средним доходом — либо из накоплений, либо в ипотеку.

Приобретение зарубежной недвижимости в ипотеку

Если человек покупает дом "здесь и сейчас", то единовременно лишится крупной суммы денег. При использовании ипотеки большая часть средств временно останется в распоряжении клиента. Он может тем или иным способом пустить эти деньги в оборот, причем при разумном инвестировании доход от них может составить 10-15% годовых (в зависимости от стиля инвестирования), что, вероятно, будет больше процентной ставки по кредиту — если ипотека берется за рубежом под низкие ставки. В результате средства, высвобожденные за счет получения ипотечного кредита, будут не только финансировать выплату этого кредита, но и постоянно оставлять в распоряжении какие-то суммы, которые, возможно, могут пойти на достижение каких-либо других целей и задач.

Российские граждане могут воспользоваться ипотечным кредитом во многих странах мира. Схема этого довольно проста. Покупатель жилья в кредит должен открыть счет в банке-кредиторе, перевести на него сумму первоначального взноса, потом все суммы, поступающие и снимающиеся, будут контролироваться банком-кредитором. Банк всегда может ответить на вопрос: располагает ли клиент средствами, достаточными для погашения кредита, в срок, установленный ипотечным договором. Таким образом, требуя, чтобы получатель ипотечного кредита открывал счет именно в их банке, банк тем самым оберегает себя от ряда неожиданностей. Открыть такой счет, пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке.

Недостатки приобретения заграничной недвижимости

Принимая решение о приобретении недвижимости за рубежом, нужно отдавать себе отчет, что не все фирмы, предлагающие поддержку таких сделок, способны обеспечить россиянину безопасную сделку. Поэтому первая задача покупателя — получить достоверную информацию и выбрать "правильную" компанию, которой можно довериться. Пока еще нередки случаи мошенничества — по этой причине подобные инвестиции сложно назвать "консервативными".

Конечно, квартира за рубежом, потребует расходов на содержание. Придется ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, охрану. Велика вероятность, что услуги по аренде вашего жилья будут пользоваться спросом не круглый год, и в некоторые сезоны эти расходы будут сильно бить по карману.

Может стать неожиданностью и отказ в продаже придомового участка земли, который уже приобретен в собственность, или в ипотечном кредите. Нужно знать все о способах и суммах оплаты сделок, схемах их проведения и сроках, а также о налогообложении и возможности получения долгосрочных виз, получения вида на жительство в стране покупки недвижимости, возможностях сдачи в аренду купленного жилья.

В некоторых странах инфраструктура развита еще хуже, чем в России. Например, в Болгарии развитие инфраструктуры сильно отстает от темпов строительства нового жилья. Поэтому есть риск, что сдать такое жилье в аренду будет сложнее, чем в стране со сложившейся инфраструктурой.

Если же человек приобретает дом у моря для личного использования, то в дополнение к прекрасному виду, он может приобрести целый ряд неудобств. Существенную их долю дают приезжие туристы, а также заведения, функционирующие круглосуточно для этих туристов. Нескончаемая суматоха и отсутствие уединенности — факторы, которые способны существенно сократить удобства проживания в таком доме.

Следует учесть, что если приобретен дом на море, он может оказаться отнюдь не таким удобным в силу особенностей климата. Повышенная влажность, ветра, в некоторых регионах — тайфуны и прочие бедствия — могут способствовать быстрому износу дома и как следствие — расходам на ремонт.

Большие трудности приносят визовые правила или всевозможные ограничения со стороны иммиграционных властей. Необходимо при этом иметь ввиду, что в ряде стран вы можете купить недвижимость или взять ее под ипотеку, но проживать на ней сможете только не более 3 месяцев в году. И даже если вы полностью выплатите ипотеку, допустим в течение 10-15 лет, то жить все равно не сможете постоянно, пока приобретенная недвижимость не будет рассматриваться как основание для постоянного проживания в данной стране.

Резюме

Какой же можно сделать вывод? Зарубежная недвижимость — прекрасное средство как для инвестирования и получения пассивного дохода, так и для организации собственного постоянного отдыха за рубежом. Однако к приобретению такой недвижимости следует подходить крайне тщательно, учитывать все тонкости и нюансы законодательства страны, в которой вы приобретаете недвижимость, сотрудничать только с проверенными агентствами. В таком случае инвестиции в заграничную недвижимость вполне могут стать полноправной частью вашего инвестиционного портфеля.