Как поправки в закон повлияют на дольщиков и застройщиков. Комментирует Юго-Западный банк Сбербанка

Поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (N 214-ФЗ) вступили в силу 1 июля 2018 года. При новой системе финансирования жилищного строительства на смену долевому инвестированию приходит банковский кредит.

В то же время деньги покупателей поступают на специальные счета эскроу, а застройщик может их получить только после сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики начали применять этот механизм уже в 2018 году, а обязательным для всех он станет с 1 июля 2019 года.

Заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Ткаченко рассказала порталу Банки Юга.ру о специфике работы банка со строительной отраслью.

Какую позицию занимает Сбербанк по отношению к новой системе финансирования жилищного строительства?

— Мы считаем, что все стороны процесса получают преимущества, и вот почему.

Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат, сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов сводится к минимуму.

Клиент же со своей стороны может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не зависнут на счетах застройщика. Средства покупателей будут поступать только на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Если у девелопера все же появились трудности с исполнением обязательств, например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства со счета-эскроу.

Деньги на счетах-эскроу в размере до 10 млн руб. застрахованы государством.

Какие же преимущества получает третья сторона этой сделки — банк?

— Мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков. Напомню: банк — эскроу-агент покупателей недвижимости, и банк, кредитующий девелоперский проект, — это один и тот же банк. За счет большей вовлеченности в конкретный бизнес-проект мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса. Цена риска всегда отражается на стоимости заемных ресурсов. Мы работаем в тесном партнерстве с девелопером, снижая риск для всех сторон-участников, что выгодно как для застройщика, так и для банка.

Специалисты 99% отделений Сбербанка на Юге и Северном Кавказе в 2018 году прошли обучение по работе с эскроу-счетами.

Почему для девелопера выгодно выбрать Сбербанк в качестве банка-партнера?

— Наше главное конкурентное преимущество состоит в том, что Сбербанк предлагает строительным компаниям при проектном финансировании нефиксированную процентную ставку. Она будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше квартир компания продала на стадии строительства, тем ниже будет для нее процентная ставка по кредиту. Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но, по мере роста продаж жилья и активизации работ, снизить ее до 4-5%, и это не предел.

К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, еще на 20% больше на эскроу-счетах — еще на 1% снижается ставка и т.д. Мы будем пересматривать ее каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объем денежных средств на эскроу-счетах.

Назову еще одно преимущество проектного финансирования Сбербанка при выборе нашими партнерами схемы с эскроу-счетами. Благодаря снижению рисков, минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15%. Классическая схема проектного финансирования предусматривает порядка 30% собственных средств девелопера и 70% вложений банка. До появления системы эскроу-счетов мы финансировали строительство в соотношении 40/60. Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объема средств проекта в денежном эквиваленте.

По мнению многих экспертов, система проектного финансирования с эскроу-счетами приведет к удорожанию жилья. Каковы ваши прогнозы?

— По тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, мы не видим критичного удорожания. На себестоимость жилья в конечном итоге влияет много факторов — инфляция, рост цен на отдельные строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС.

Многое зависит и от политики продаж. Если застройщик намерен реализовывать только готовое жилье, а компании, особенно работающие в сегменте бизнес-класса, нередко так и делают, то к себестоимости прибавляется обслуживание кредита.

Когда речь идет о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку. И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу — ниже процентная нагрузка застройщика — больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своем проекте. По нашим подсчетам, себестоимость таких проектов вырастет на 5-7%.

Как вы оцениваете потенциальный объем проектного финансирования строительства в нашем регионе?

— В ближайшее время Минстрой России представит Правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Известно, что минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30%, а количество заключенных договоров долевого участия граждан — не менее 10%.

Мы провели экспертизу и видим, что на территории обслуживания Юго-Западного банка примерно 200 строительных проектов не будут соответствовать этим критериям. Им потребуется проектное финансирование, объем которого, по нашим предварительным оценкам, в совокупности составит около 60 млрд. руб.

На сегодня по новой схеме проектного финансирования у нас проходят 8 проектов в Южном федеральном округе общей площадью 209 тыс. кв. м. Принципиальные решения по ним уже приняты. В активной разработке Юго-Западного банка еще более 20 проектов. В 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 млрд руб., в нынешнем году мы планируем увеличить его в три раза.

Как, на ваш взгляд, изменится строительный рынок с введением новой схемы финансирования?

— Кардинальных изменений на рынке в 2019 году мы не прогнозируем. Новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые начнут реализацию проектов по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г., когда и были внесены поправки в закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ).Остается много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни.

Полагаю, нас ждет как минимум полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.

Вместе с тем, перемены неизбежны и новая редакция закона о долевом строительстве отражает логику развития цивилизованного бизнеса. Само понятие обманутых дольщиков уйдет в прошлое. От строительных компаний потребуется больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента. Сбербанк же, со своей стороны, предлагает уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому. Проектное финансирование — это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики и лучше заранее, вместе с банком, изучить новую финансовую модель, и понять, как она будет работать в конкретной компании.