Легкая ставка на недвижимость: что такое REITs

Многие люди мечтают не просто обзавестись собственным недвижимым имуществом, но и прикупить дополнительные объекты, которые можно будет сдать в аренду.

Звучит неплохо, однако у недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от многих биржевых инструментов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов, их неоднородность, значительные транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Инвесторам, неготовым к таким трудностям, стоит обратить внимание на бумаги фондов  (или трастов) недвижимости — Real Estate Investment Trust (REIT).

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации.
Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью.  

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Также бывают публичные, но не котируемые REITs, и частные структуры.

Особенности REIT

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

— инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

— получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

— выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

— выплачивать налоги в качестве корпорации;

— управляться советом директоров или попечителями;

— иметь не менее 100 акционеров;

— 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.   

Финансовые преимущества REIT

• Регулярный доход

Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All , включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 2%).

На длительных временных отрезках дивиденды способны заметно увеличить совокупную доходность терпеливого инвестора. Классический пример на американском рынке — индекс общей доходности S&P 500 Total Return, который с 1988 года прибавил около 1850%, по сравнению с +905% стандартного S&P 500 (данные Yahoo Finance).   

Подобный расклад еще более очевиден в случае REIT. На схеме сопоставлено разбиение индексов общей доходности Russel 3000 и FTSE NAREIT All US Equity по источникам прироста (накопленные дивиденды с учетом реинвестирования и кумулятивный рост бумаг с учетом реинвестирования).  

• Диверсификация

На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции

Как правило, стоимость недвижимости и рента увеличиваются вслед за инфляцией. По данным NAREIT, за последние 20 лет в 18 случаев увеличение дивидендов по REITs в среднем опережало рост потребительских цен. Пока потребительская инфляция в США низка (около 2% годовых), однако, рост долговой нагрузки Штатов способен усугубить ситуацию. 

• Ликвидность

Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400.

Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.