Спрос на ипотеку рухнул на 26%: цены на жильё не падают — в чём парадокс

Во втором квартале 2026 года объём выданной ипотеки сократился на 26% по сравнению с первым кварталом.

При этом в июне, на фоне ожидания изменений семейной ипотеки, выдачи резко выросли — почти в 1,5 раза, до 483 млрд рублей, из которых 288 млрд пришлось на «Семейную ипотеку». Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в июне сохранилась на уровне 18%.

Эксперты не считают снижение спроса началом кризиса. Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова объясняет: покупатели замерли на фоне разговоров об ужесточении семейной ипотеки. Как только стало понятно, что решение отложено до осени, спрос снова пошёл в рост.

Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева называет происходящее структурной перестройкой: «Это не обвал, а естественная коррекция после перегрева».

---

Цены на жильё не упадут

Несмотря на снижение спроса, обвала цен не будет. Причины:

• В июне новостройки подорожали на 0,4%, вторичка — на 1%

• Годовой рост цен: 8,8% на первичном рынке и 9,9% на вторичном

• Инфляция за полугодие — 4,2%

• Арматура подорожала на 14% с марта по июль

Всё это не позволяет застройщикам снижать цены. Объём новых проектов в Москве за январь–май на 28% ниже прошлогоднего. Дефицит качественного предложения сохраняется.

Александр Аксененко, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, соглашается: рынок будет адаптироваться через более медленный рост цен, отдельные скидки и спецусловия.

---

Июньский ажиотаж — перенос спроса

Июнь показал всплеск: выдачи ипотеки выросли почти в 1,5 раза — с 328 млрд в мае до 483 млрд в июне. На «Семейную ипотеку» пришлось 288 млрд — почти вдвое больше майских 150 млрд. Доля кредитов с господдержкой выросла с 55% в мае до 65% в июне.

В регуляторе отмечают: активность традиционно усиливается перед анонсами изменений в госпрограммах.

Прогноз на второе полугодие

Генеральный директор «Вектор Проект» Антон Баксараев прогнозирует: во втором полугодии рынок войдёт в фазу затухания. Новая волна возможна в августе–сентябре, но будет слабее июньской.

Виктория Кардаш, руководитель управления продаж «Восток» ГК «А101», выделяет два ключевых фактора:

Фактор	Влияние
Условия семейной ипотеки (решение осенью)	Если сохранят — доля ипотеки останется ~60%. Если ужесточат — спрос упадёт на 15–20%
Траектория ключевой ставки	Банки меняют программы постепенно, а не мгновенно вслед за ЦБ

---

Ставки останутся высокими до 2027 года

Комфортный уровень для массового покупателя — 10–12% годовых по рыночной ипотеке. Сейчас же средневзвешенная ставка — около 18%.

Банки из топ-10 не стали менять ставки: им требуется больше ясности относительно будущей динамики инфляции и монетарных условий.

Прогнозы экспертов по ставкам:

Прогноз	Сроки
Снижение ключевой до 12%	Конец 2026 года
Рыночная ипотека снизится до 15–16%	После снижения ключевой до 12%
Полноценное восстановление спроса	Только при ставках ниже 13–14% — не ранее 2027 года
Комфортные условия кредитования	Ранее конца 2027 года или начала 2028 года ждать не следует

---

Кто прав — те, кто ждёт, или те, кто берёт сейчас?

Почти 75% россиян считают, что сейчас не время для ипотеки. Эксперты говорят: правы и те, и другие.

Ксения Садкова: сейчас стоит брать семейную ипотеку. У кого нет доступа к льготным программам — вынуждены ждать.

Игорь Пеньков, коммерческий директор «Земельного экспресса», называет условия, при которых стратегия «взять сейчас и рефинансировать позже» оправдана:

• Жильё нужно сегодня

• Объект продаётся со скидкой

• Первоначальный взнос — от 30%

• Платёж не превышает 30–35% дохода

• Есть финансовый резерв на 6–12 месяцев

Важно: рефинансирование — не панацея. Банк может отказать, оценка объекта может снизиться, комиссии съедят часть выгоды.

Альтернативные варианты:

• Рассрочка от застройщика

• Трейд-ин

• Субсидирование на начальный срок выплат

Александр Аксененко: разумная нагрузка — платёж в пределах 30% совокупного дохода семьи. Задача государства — вернуть доступную ипотеку и стабильные правила.

---

Заседание ЦБ 24 июля: чего ждать?

Эксперты советуют не переоценивать значение заседания.

Екатерина Авдеева:

• Вероятность сохранения ставки на уровне 14,25% — более 70%

• Снижение до 14% — не более 30%

• Разница в 0,25 п.п. не влияет на доступность кредитов

Александр Аксененко: гораздо важнее общая траектория снижения ключевой ставки и то, как быстро она отражается на ипотеке.

«Сегодня между решениями регулятора и тем, что видит человек в ипотечном договоре, слишком большой разрыв. Нужна более тесная координация ЦБ с правительством и парламентом».

---

Практические рекомендации

Для тех, у кого есть доступ к семейной ипотеке: входить в сделку сейчас.

Для остальных: рассрочки от застройщиков, трейд-ин, субсидирование ставок.

Главное правило: платёж не должен превышать 30–35% дохода, первоначальный взнос — от 30%, пишут НОВЫЕ ИЗВЕСТИЯ.

Версия страницы для ПК