Спрос на ипотеку рухнул на 26%: цены на жильё не падают — в чём парадокс
Во втором квартале 2026 года объём выданной ипотеки сократился на 26% по сравнению с первым кварталом.
При этом в июне, на фоне ожидания изменений семейной ипотеки, выдачи резко выросли — почти в 1,5 раза, до 483 млрд рублей, из которых 288 млрд пришлось на «Семейную ипотеку». Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в июне сохранилась на уровне 18%.
Эксперты не считают снижение спроса началом кризиса. Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова объясняет: покупатели замерли на фоне разговоров об ужесточении семейной ипотеки. Как только стало понятно, что решение отложено до осени, спрос снова пошёл в рост.
Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева называет происходящее структурной перестройкой: «Это не обвал, а естественная коррекция после перегрева».
Цены на жильё не упадут
Несмотря на снижение спроса, обвала цен не будет. Причины:
-
В июне новостройки подорожали на 0,4%, вторичка — на 1%
-
Годовой рост цен: 8,8% на первичном рынке и 9,9% на вторичном
-
Инфляция за полугодие — 4,2%
-
Арматура подорожала на 14% с марта по июль
Всё это не позволяет застройщикам снижать цены. Объём новых проектов в Москве за январь–май на 28% ниже прошлогоднего. Дефицит качественного предложения сохраняется.
Александр Аксененко, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, соглашается: рынок будет адаптироваться через более медленный рост цен, отдельные скидки и спецусловия.
Июньский ажиотаж — перенос спроса
Июнь показал всплеск: выдачи ипотеки выросли почти в 1,5 раза — с 328 млрд в мае до 483 млрд в июне. На «Семейную ипотеку» пришлось 288 млрд — почти вдвое больше майских 150 млрд. Доля кредитов с господдержкой выросла с 55% в мае до 65% в июне.
В регуляторе отмечают: активность традиционно усиливается перед анонсами изменений в госпрограммах.
Прогноз на второе полугодие
Генеральный директор «Вектор Проект» Антон Баксараев прогнозирует: во втором полугодии рынок войдёт в фазу затухания. Новая волна возможна в августе–сентябре, но будет слабее июньской.
Виктория Кардаш, руководитель управления продаж «Восток» ГК «А101», выделяет два ключевых фактора:
| Фактор | Влияние |
|---|---|
| Условия семейной ипотеки (решение осенью) | Если сохранят — доля ипотеки останется ~60%. Если ужесточат — спрос упадёт на 15–20% |
| Траектория ключевой ставки | Банки меняют программы постепенно, а не мгновенно вслед за ЦБ |
Ставки останутся высокими до 2027 года
Комфортный уровень для массового покупателя — 10–12% годовых по рыночной ипотеке. Сейчас же средневзвешенная ставка — около 18%.
Банки из топ-10 не стали менять ставки: им требуется больше ясности относительно будущей динамики инфляции и монетарных условий.
Прогнозы экспертов по ставкам:
| Прогноз | Сроки |
|---|---|
| Снижение ключевой до 12% | Конец 2026 года |
| Рыночная ипотека снизится до 15–16% | После снижения ключевой до 12% |
| Полноценное восстановление спроса | Только при ставках ниже 13–14% — не ранее 2027 года |
| Комфортные условия кредитования | Ранее конца 2027 года или начала 2028 года ждать не следует |
Кто прав — те, кто ждёт, или те, кто берёт сейчас?
Почти 75% россиян считают, что сейчас не время для ипотеки. Эксперты говорят: правы и те, и другие.
Ксения Садкова: сейчас стоит брать семейную ипотеку. У кого нет доступа к льготным программам — вынуждены ждать.
Игорь Пеньков, коммерческий директор «Земельного экспресса», называет условия, при которых стратегия «взять сейчас и рефинансировать позже» оправдана:
-
Жильё нужно сегодня
-
Объект продаётся со скидкой
-
Первоначальный взнос — от 30%
-
Платёж не превышает 30–35% дохода
-
Есть финансовый резерв на 6–12 месяцев
Важно: рефинансирование — не панацея. Банк может отказать, оценка объекта может снизиться, комиссии съедят часть выгоды.
Альтернативные варианты:
-
Рассрочка от застройщика
-
Трейд-ин
-
Субсидирование на начальный срок выплат
Александр Аксененко: разумная нагрузка — платёж в пределах 30% совокупного дохода семьи. Задача государства — вернуть доступную ипотеку и стабильные правила.
Заседание ЦБ 24 июля: чего ждать?
Эксперты советуют не переоценивать значение заседания.
Екатерина Авдеева:
-
Вероятность сохранения ставки на уровне 14,25% — более 70%
-
Снижение до 14% — не более 30%
-
Разница в 0,25 п.п. не влияет на доступность кредитов
Александр Аксененко: гораздо важнее общая траектория снижения ключевой ставки и то, как быстро она отражается на ипотеке.
«Сегодня между решениями регулятора и тем, что видит человек в ипотечном договоре, слишком большой разрыв. Нужна более тесная координация ЦБ с правительством и парламентом».
Практические рекомендации
Для тех, у кого есть доступ к семейной ипотеке: входить в сделку сейчас.
Для остальных: рассрочки от застройщиков, трейд-ин, субсидирование ставок.
Главное правило: платёж не должен превышать 30–35% дохода, первоначальный взнос — от 30%, пишут НОВЫЕ ИЗВЕСТИЯ.