Продажа квартиры, дома или земельного участка — это не только хлопотный, но и финансово значимый процесс.
Один из главных вопросов, который волнует каждого продавца, — налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%, но законодательство предусматривает несколько законных способов уменьшить его или вовсе избежать. Об этом в своих соцсетях рассказала юрист Ирина Сивакова.
Правило № 1: выждите минимальный срок
Самый простой и надёжный способ продать недвижимость без уплаты налога — выдержать минимальный предельный срок владения. По его истечении у вас не возникает обязанности подавать декларацию и платить НДФЛ.
Общее правило — 5 лет.
Этот срок применяется к большинству объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года.
Исключения (срок владения — 3 года):
-
недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника (супруга, родителя, ребёнка, брата, сестры, бабушки, дедушки);
-
жильё приватизировано;
-
имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
-
продаваемое жильё является единственным на момент сделки.
Важный нюанс о единственном жилье: если вы покупаете новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой, старая всё равно будет считаться единственным жильём.
Льгота для семей с детьми
Семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они учатся очно), могут продать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения. Но нужно соблюсти несколько условий:
-
В том же календарном году (или до 30 апреля следующего) купить другое жильё.
-
Новое жильё должно быть больше по площади или дороже по кадастровой стоимости.
-
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей.
-
На момент продажи ни одному члену семьи не должно принадлежать более 50% в ином жилом помещении, площадь которого больше приобретаемого.
Правило № 2: считаем срок при покупке по долям
Часто право собственности на квартиру приобретается не сразу, а по частям (долям). Как в этом случае считать срок владения?
Ирина Сивакова поясняет: если доли приобретались в разное время, а продаётся квартира целиком, срок владения исчисляется с даты регистрации права на самую первую долю.
Пример: вы купили 1/2 квартиры в 2015 году, а вторую половину — в 2020-м. Если в 2026 году вы решите продать всю квартиру одним договором, срок владения будет считаться с 2015 года. Минимальный срок (5 лет) уже прошёл, налог платить не придётся.
Правило № 3: новостройки и ДДУ
Для квартир, купленных по договору долевого участия (ДДУ), действует особое правило отсчёта срока владения. Срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ.
«Это важное уточнение, которое позволяет начать отсчёт срока задолго до сдачи дома и регистрации права собственности в Росреестре», — подчёркивает Сивакова.
Пример: вы полностью оплатили квартиру застройщику в 2018 году, а акт приёма-передачи и право собственности оформили только в 2021-м. К 2024 году минимальный пятилетний срок уже будет считаться истекшим.
Важное исключение: это правило не распространяется на апартаменты. Для них срок владения отсчитывается по общему правилу — с даты государственной регистрации права собственности.
Правило № 4: уменьшаем налогооблагаемую базу
Если минимальный срок владения ещё не прошёл, вы всё равно можете значительно снизить налог или свести его к нулю. Для этого нужно уменьшить налогооблагаемую базу (доход от продажи) одним из двух способов.
Способ 1: уменьшение на сумму расходов на приобретение
Вы можете вычесть из цены продажи ту сумму, за которую вы ранее купили эту недвижимость. Налог в 13% будет начисляться только на разницу.
Пример: квартира куплена за 4 млн рублей, продана через два года за 5 млн. Налогооблагаемая база: 5 млн — 4 млн = 1 млн рублей. Налог к уплате: 1 000 000 × 13% = 130 000 рублей.
Способ 2: имущественный налоговый вычет в 1 млн рублей
Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку (например, квартира досталась в наследство), вы можете уменьшить доход от продажи на фиксированную сумму — 1 млн рублей.
Пример: квартира получена в наследство и продана через год за 3 млн рублей. Налогооблагаемая база: 3 млн — 1 млн = 2 млн рублей. Налог к уплате: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Важный нюанс о долях
Если каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый из них имеет право на вычет в 1 млн рублей. Если все собственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то вычет в 1 млн рублей делится между ними пропорционально их долям, пишет konkurent.ru.