Шок на рынке жилья: спрос на ипотеку обвалился на четверть — когда ждать падения цен

Российский ипотечный рынок переживает серьёзную встряску.

Во втором квартале 2026 года объём выданных жилищных кредитов сократился на 26% по сравнению с началом года. При этом цены на жильё не только не упали, а продолжили ползти вверх.

Июньское оживление — за счёт льготной программы

В июне выдачи немного подросли — почти в полтора раза, до 483 млрд рублей. Но за этой цифрой скрывается важная деталь: 288 млрд из этой суммы пришлись на «семейную ипотеку». Рыночные кредиты без господдержки по-прежнему берут неохотно — средневзвешенная ставка по ним держится на уровне 18%.

Рынок не обваливается, а перестраивается

Эксперты не называют происходящее кризисом. Екатерина Авдеева, председатель совета директоров АО «АСТОРИУС», говорит о «естественной коррекции» после перегрева. Депутат Госдумы Александр Аксененко добавляет: потребность в жилье никуда не делась, просто люди взяли паузу из-за высоких ставок.

И действительно: как только стало известно, что условия «семейной ипотеки» не будут ужесточать как минимум до осени, спрос на неё тут же ожил. Но рыночная ипотека под 18% остаётся для большинства недоступной.

Цены не падают: стройматериалы дорожают, инфляция разгоняется

Несмотря на снижение спроса, обвала цен на квартиры не прогнозируют. В июне новостройки подорожали на 0,4%, вторичка — на 1%. За год первичный рынок вырос на 8,8%, вторичный — на 9,9%.

При этом инфляция за полгода составила 4,2%, а с марта по июль цены на арматуру выросли на 14%. Застройщики просто не могут снижать цены — себестоимость строительства продолжает расти.

Когда ипотека станет доступнее: прогнозы до 2028 года

Мнения экспертов разнятся, но большинство сходится на том, что комфортный уровень ставок — 10–12% годовых — мы увидим не раньше 2027 года.

Что говорят специалисты:

• Антон Баксараев («Вектор Проект») ожидает новую волну спроса в августе–сентябре, но менее интенсивную, чем июньская.

• Екатерина Авдеева считает, что полноценное восстановление рынка возможно только при ставках ниже 13–14%, но это не случится раньше 2027 года.

• Ярослав Гутнов (SIS Development) придерживается ещё более осторожного прогноза — до конца 2027 года или даже начала 2028-го ждать комфортных условий не стоит.

При этом прогнозируется снижение ключевой ставки до 12% к концу 2026 года, что может опустить рыночные ставки по ипотеке до 15–16%. Но этого всё равно недостаточно для массового спроса.

Что делать, если ипотека нужна прямо сейчас

Для тех, кто не может ждать, эксперты дают конкретные рекомендации:

• Если есть доступ к «семейной ипотеке» — сейчас удачный момент для сделки, пока условия не пересмотрели.

• Если льготные программы недоступны — рассмотрите альтернативы: рассрочки от застройщиков, трейд-ин, субсидирование ставок на первые годы.

• Контролируйте нагрузку — ежемесячный платёж не должен превышать 30–35% от дохода семьи, а первоначальный взнос — быть минимум 30%.