Сделку могут аннулировать: какие договоры теперь обязательно заверять у нотариуса

С начала прошлого года в российском законодательстве начали действовать важные изменения, касающиеся оформления прав на недвижимость.

Главное нововведение — обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения жилых помещений. Причём это требование теперь распространяется даже на сделки между близкими родственниками, которые ранее могли оформляться в простой письменной форме. Об этом напомнил юрист Сергей Денисенко.

Эксперт подчеркнул: отсутствие печати нотариуса на определённых типах документов делает их юридически ничтожными. Сделку, оформленную с нарушением этого требования, могут признать недействительной, и восстановить права придётся только через суд.

Дарение жилья — теперь обязательное требование

С прошлого года любой договор дарения жилого помещения (квартиры, дома, комнаты) должен быть заверен нотариально. Прежде для близких родственников — супругов, родителей, детей, братьев и сестёр — действовало послабление: они могли обойтись простой письменной формой.

Теперь это исключение отменено. Даже если вы дарите квартиру родному сыну или дочери, без участия нотариуса сделка будет считаться ничтожной. Регистрация права собственности в Росреестре без нотариально заверенного договора попросту невозможна.

Продажа долей — строгие правила

Государственная защита в лице нотариуса строго обязательна при продаже долей в общей собственности. Под это требование попадают:

• комнаты в коммунальных квартирах;

• части частных домов;

• доли в праве собственности на любые объекты недвижимости.

Единственное исключение: когда абсолютно все совладельцы решают продать свои доли одновременно в рамках одного общего договора. В этом случае нотариальное заверение не требуется, так как все участники действуют согласованно и сделка оформляется как единый документ.

Защита несовершеннолетних и недееспособных граждан

Законодательство уделяет особое внимание защите социально уязвимых категорий граждан. Любые операции по отчуждению недвижимости или распоряжению имуществом, принадлежащим:

• несовершеннолетним детям;

• лицам под опекой;

• гражданам с ограниченной дееспособностью,

невозможны без участия нотариуса. Это требование действует независимо от суммы сделки или степени родства сторон.

Нотариус в таких случаях проверяет не только подписи, но и наличие предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Без этого документа сделка будет признана незаконной.

Семейные соглашения и алименты

В семейном праве аналогичный порядок установлен для:

• брачных контрактов;

• соглашений о разделе совместно нажитого имущества;

• документов об уплате алиментов.

Важная особенность: после нотариального заверения такие документы фактически приравниваются к исполнительным листам. Это значит, что в случае нарушения условий соглашения, например, невыплаты алиментов, взыскатель может сразу обратиться к судебным приставам без дополнительных судебных разбирательств.

Наследственные документы и рента — только через нотариуса

В исключительную компетенцию нотариата входят вопросы наследования и обеспечения старости. В ином порядке невозможно:

• составить завещание;

• заключить наследственный договор;

• оформить договор пожизненной ренты, по которому жильё передаётся в обмен на уход и содержание.

Эти документы требуют особой тщательности оформления и чёткого понимания правовых последствий. Нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, что минимизирует риски будущих споров.

Почему нотариус — гарант законности

Эксперт пояснил, что нотариус в данном случае выступает не просто свидетелем подписей, а полноценным гарантом законности сделки. Он выполняет несколько важных функций:

• проверяет подлинность подписей и личности участников;

• убеждается в добровольности намерений сторон (отсутствии давления, обмана, заблуждения);

• проверяет объект сделки на наличие арестов, ипотечных обременений и прав третьих лиц;

• фиксирует сделку в защищённом государственном реестре.

Дополнительные преимущества нотариального заверения

Помимо юридической безопасности, обращение к нотариусу даёт практические выгоды.

Сокращение сроков регистрации. Срок государственной регистрации прав собственности сокращается до одного рабочего дня, если документы передаются в Росреестр самим нотариусом в электронном виде. Обычная регистрация занимает от 7 до 9 дней.

Хранение документов в архиве. В случае утраты оригинала документа (пожар, кража, потеря) владелец может оперативно получить дубликат из защищённого государственного архива нотариуса. Восстанавливать документы заново не придётся, пишет konkurent.ru.