Где квартиры дорожают медленнее зарплат: названы города ЦФО с потенциалом роста

Аналитики цифровых платформ «Циан» и hh.ru сравнили динамику доходов населения и стоимости вторичного жилья в областных центрах России.

Выяснилось, что в ряде городов зарплаты растут заметно быстрее цен на квартиры — и это создаёт предпосылки для будущего удорожания недвижимости. Разбираемся, какие города попали в список и что это значит для покупателей и продавцов.

Общая картина по стране

За последний год (апрель 2025 — апрель 2026) квадратный метр на вторичном рынке в среднем по России подорожал на 9%, а средняя зарплата выросла на 16%. Данные основаны на внутренней статистике платформ, без учёта премиального сегмента.

В группу городов, где и зарплаты, и цены увеличились сильнее среднего, вошли в основном регионы с низкой базой — там даже небольшие изменения дают заметный процентный рост.

Города ЦФО, где зарплаты растут быстрее цен на жильё

Аналитики выделили три группы городов. Нас интересует та, где доходы выросли сильно, а цены на вторичку остались стабильными либо выросли незначительно. В Центральном федеральном округе в эту категорию попали:

• Иваново

• Липецк

• Орёл

В этих городах сохраняется потенциал роста цен на жильё: увеличение доходов ведёт к росту покупательной активности, что в перспективе толкает цены вверх.

Особенно показателен пример Иваново: зарплата выросла на 20% (до 71,5 тыс. рублей), а квадратный метр подорожал всего на 7% (до 108,6 тыс. рублей). Это создаёт разрыв, который рынок, скорее всего, будет сокращать.

Другие города ЦФО: где цены уже подросли

В шести городах округа и зарплаты, и цены выросли сильнее среднего по стране:

• Тамбов

• Белгород

• Воронеж

• Курск

• Брянск

• Смоленск

Лидером по динамике цен стал Курск — 145 тыс. рублей за «квадрат», что связывают с притоком населения из приграничных районов. В Смоленске прирост цен составил 19% — до 105 тыс. за метр, что всё ещё ниже среднего по округу.

В Белгороде, несмотря на миграцию жителей, цены держатся на уровне 122 тыс. рублей за метр, а рост составил 12% при росте зарплат в 16%.

Где рост цен опережает доходы: предупреждение для покупателей

Третья, самая многочисленная группа — города, где зарплаты росли медленнее, чем цены на жильё. Среди них как крупнейшие центры с высоким спросом (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород), так и города с невысокими доходами, где подорожание связано с эффектом низкой базы.

В ЦФО в эту группу попали:

• Кострома

• Ярославль

• Рязань

• Владимир

Самый резкий рост — в Рязани: квадратный метр подорожал на 16% (до 117 тыс. рублей). При этом зарплаты там отставали от общероссийской динамики.

Что говорят эксперты

Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская отмечает:

«Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками, а также в локациях, где стоимость квартир пока не успела отреагировать на увеличение доходов».

Это означает, что Иваново, Липецк и Орёл — города, где в ближайшее время вероятно подорожание вторичного жилья. Причины:

• низкая база цен;

• рост доходов населения;

• небольшой выбор новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).

Что это значит для покупателей и продавцов

Для продавцов: в городах с отставанием цен от доходов (Иваново, Липецк, Орёл) сейчас — хорошее время для продажи. Спрос будет расти, и цены могут подтянуться вверх.

Для покупателей: если вы планируете покупку в этих городах, лучше не откладывать. Чем дольше ждать, тем выше вероятность, что цены подрастут вслед за зарплатами.

Для инвесторов: города с низкой базой и растущими доходами могут дать хорошую доходность при перепродаже через 1–2 года.

Итог: следите за зарплатами

Рынок жилья напрямую связан с доходами населения. Там, где зарплаты растут быстрее цен, неизбежно возникает отложенный спрос, который рано или поздно реализуется через повышение стоимости квадратного метра. Иваново, Липецк и Орёл — именно те города, где это может произойти уже в ближайшее время, пишет Российская газета.