Инвестиции в квартиры больше не работают: эксперт назвала главную причину
Ещё несколько лет назад покупка жилья считалась безотказным способом приумножить капитал. Цены росли, и казалось, что так будет всегда. С
ейчас этот механизм даёт сбой. Почему классическая схема «купил квартиру и забыл» превратилась в постоянную головную боль — рассказала «Газете.Ru» Ирина Кремко, опытный инвестор с объектами в трёх странах.
Главное заблуждение: рост цены ≠ реальная прибыль
Многие ошибочно принимают удорожание квартиры за чистый доход. Но если копнуть глубже, картина меняется.
Кремко приводит конкретный пример. В московском жилом комплексе «Вершинино» с 2021 по 2026 год цена однокомнатной квартиры выросла с 15,4 до 21 миллиона рублей. Вроде бы плюс. Однако если пересчитать эту сумму не в рубли, а в реальные товары — скажем, в килограммы говядины, — выясняется: покупательная способность капитала упала примерно на 20%. Формально квартира подорожала, а по сути вы стали беднее.
Аренда: доходность, о которой не принято говорить
При стоимости квартиры в 21 миллион рублей ежемесячная аренда приносит около 80 тысяч. На первый взгляд — 4,5% годовых. Красивая цифра.
А теперь отнимите налоги, комиссии риелторам, расходы на ремонт и неизбежные периоды простоя, когда квартира пустует. Реальная доходность сползает к 3–4%. Это ниже инфляции.
«Ключевая проблема — нестабильность, — объясняет Кремко. — Арендатор может съехать в любой момент. А если квартира куплена в ипотеку под высокий процент, эта схема легко становится убыточной».
Плюс сам процесс нельзя назвать пассивным доходом. Поиск жильцов, разбор бытовых конфликтов, вызов сантехника — это полноценная работа. Иногда с нервотрёпкой, сравнимой с обычной занятостью.
Как делают в Дубае: контрактная модель
Для контраста инвестор приводит пример Объединённых Арабских Эмиратов. Там рынок недвижимости во многом перешёл на контрактные продукты с фиксированной доходностью.
Что это значит? Инвестор получает выплаты по договору с заранее прописанным графиком. Все риски простоя, поиска арендаторов и ремонта берёт на себя управляющая компания. Доходность — около 10% годовых чистыми. Без головной боли и скрытых комиссий.
Такая модель устойчива благодаря двум факторам: притоку квалифицированных специалистов, для которых жильё арендуют компании, и выгодной налоговой среде.
Итог: недвижимость — не волшебная таблетка
По мнению Кремко, квартиры не перестали быть активом. Но они утратили статус универсального инвестиционного инструмента, который подходит всем и всегда.
Сегодня жильё начинает работать как вложение только там, где есть стабильный арендный поток, прозрачные правила и защита от обесценивания денег. В противном случае это не инвестиция, а просто дорогая собственность. Которая требует постоянного внимания, не гарантирует сохранения капитала и может приносить убыток — просто вы его не сразу замечаете, пишет Газета.Ru.