ПРОМСВЯЗЬБАНК о кредитной кабале

Продать находящуюся в залоге квартиру не очень-то просто. Во-первых, продажа такой квартиры возможна только с согласия банка, пишет журнал "Деньги". Если это единственная возможность расплатиться по кредиту, то заемщику нужно написать в банк заявление о желании реализовать залог с объяснением причин.

Существуют две основные схемы продажи залоговой квартиры. Заемщик находит покупателя, оформляется сделка купли-продажи недвижимости, банк пишет письмо в регистрационный орган с просьбой о прекращении ипотеки, деньги от продажи квартиры помещаются в банковские сейфы. В первый сейф закладывается сумма для погашения всех обязательств перед банком, во второй — сумма, оставшаяся после погашения кредита. Регистрационный орган одновременно прекращает ипотеку и оформляет право собственности на нового владельца. Полученный документ права собственности и будет условием доступа к сейфовым ячейкам.

Согласно второй схеме, покупатель квартиры вносит аванс в размере общей задолженности заемщика перед банком. Банк, в свою очередь, выдает заемщику справку о погашении кредита, затем в регистрационном органе происходит прекращение ипотеки и оформление права собственности на нового владельца. В этом случае риски несет покупатель недвижимости: кредит погашается за счет внесенного аванса, и если регистрационный орган откажет в оформлении права собственности, покупатель может остаться без денег и без квартиры. В таком случае обезопасить себя можно либо составлением договора аванса с оговоренными условиями его внесения при участии риэлтера, либо с использованием аккредитива. В последнем случае банк переводит деньги с аккредитива на погашение кредита только после предъявления новым владельцем документа о праве собственности.

Если заемщик не решается на продажу квартиры, но при этом не обслуживает кредит, банк может потребовать досрочного возврата кредита. "Основные условия для досрочного истребования задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество изложены в законах и в кредитном договоре. Как правило, в договорах указывается, что банк может потребовать досрочного погашения кредита, если возникла просрочка по кредиту длительностью 15—30 дней, либо если было допущено три просрочки и более в течение последних 12 месяцев, вне зависимости от их суммы", — объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Взыскание залоговой квартиры заемщика по суду — самая крайняя мера. Как правило, банки прибегают к ней, если просроченная задолженность по кредиту составляет более 90 дней и сам заемщик не хочет предпринимать никаких действий для решения сложившейся ситуации.
Затраты на обслуживание автокредита, как правило, менее обременительны, чем по ипотеке. "В первую очередь необходимо обратиться в банк с заявлением. Банки заинтересованы в лояльных клиентах, адекватно понимающих ситуацию и желающих погасить задолженность, и, скорее всего, смогут предложить варианты выхода из ситуации", — советует начальник управления автокредитования ВТБ 24 Алексей Токарев.

Банки идут навстречу заемщику, предлагая реструктурировать задолженность. Это целесообразно, если материальные трудности носят временный характер, в чем банк должен иметь твердые гарантии. Заемщик же должен обозначить четкие перспективы и сроки решения финансовых проблем. К тому же реструктуризация приводит к увеличению общей долговой нагрузки на заемщика, возможно, втягивая его в еще более глубокую долговую яму.

Поэтому наиболее конструктивным способом решения проблемы будет погашение кредита за счет продажи автомобиля. "Если заемщик не в состоянии обслуживать свой кредит, то первое, что необходимо сделать, — продать автомобиль и погасить задолженность. В банке в этих случаях запускается процедура внесудебной реализации автомобиля", — говорит замдиректора департамента розничного кредитования Бинбанка Антон Рудь. "Такой способ решения проблемы для самого клиента выгоднее, нежели реструктуризация, в результате которой общая задолженность по кредиту только увеличивается", — считает директор департамента автокредитования Москоммерцбанка Виктор Хребет.

"Если полученных средств не хватило для полного погашения, то возможны различные варианты: клиенту может быть установлен новый график, клиент может гасить в прежнем режиме, клиенту может быть скорректирована ставка по кредиту (так как кредит становится необеспеченным, и риски банка возрастают), банк может потребовать полного досрочного погашения остатка задолженности. Все зависит от текущей ситуации, от того, насколько клиент добросовестно подходил к своим обязательствам", — рассказал начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин.

Заемщик может сам искать покупателя, а может попросить об этом банк. Но в обоих случаях важна оперативность процедуры реализации, поскольку штрафы за просроченные платежи на время, необходимое для поиска покупателя, банки отменяют лишь в порядке исключения.

Источник: Пресс-служба ОАО "Промсвязьбанк"