Рассрочки на новостройки изменятся до неузнаваемости: что предлагают Минстрой и ЦБ и почему это ударит по покупателям

Рассрочки на покупку квартиры в новостройке могут стать длиннее, начать влиять на кредитную историю и обрасти жесткими санкциями за просрочки.

Минстрой и Центробанк представили на общественное обсуждение законопроект, который должен навести порядок в этом сегменте рынка жилья.

Почему рассрочки вообще стали популярны

Механизм набрал обороты несколько лет назад, когда ипотека резко подорожала. Рассрочка позволяла вносить небольшие платежи в первые год-два, а перед сдачей дома выплатить крупную сумму — остаток стоимости квартиры.

Пользовались этим две категории покупателей. Первая — состоятельные люди, у которых деньги есть, но временно задействованы в бизнесе или на вкладах. Вторая — небогатые граждане, рассчитывающие на скорое снижение ипотечных ставок.

Именно вторая категория вызывала обеспокоенность властей. Никто не гарантирует, что ставки за пару лет ощутимо снизятся — пока этого и не произошло. В итоге покупатели в момент получения ключей сталкиваются с необходимостью оформлять дорогой кредит, который не всегда тянет семейный бюджет и который могут не одобрить банки.

Дополнительная проблема: информация о рассрочке не попадает в кредитную историю, но фактически ухудшает платежеспособность заемщика. А застройщики нередко завышают стоимость квартиры при продаже в рассрочку.

Что изменит законопроект

Документ предлагает урегулировать накопившиеся вопросы сразу по нескольким направлениям.

Залог у застройщика. Если рассрочка распространяется на период после сдачи дома, квартира будет считаться собственностью покупателя, но находиться в залоге у девелопера.

Жесткие санкции за просрочки. Рассрочка должна быть беспроцентной. Но при систематическом нарушении графика — просрочка более трех раз в год или задержка свыше двух месяцев — застройщик вправе потребовать досрочной уплаты всей оставшейся суммы. Договором может быть предусмотрено начисление до 20% годовых на просроченную задолженность.

Передача данных в БКИ. Информация о том, что покупатель платит рассрочку, будет поступать в бюро кредитных историй.

Досрочное погашение. Рассрочку можно будет закрыть досрочно без штрафов.

Ограничение для застройщиков. В долгую рассрочку — на срок больше сроков строительства — можно продать не более четверти квартир. Сверх этого лимита потребуется согласование с банком-кредитором. Срок рассрочки не может превышать трех лет с момента ввода здания в эксплуатацию.

Предполагается, что закон вступит в силу с сентября 2027 года.

Насколько велик рынок рассрочек

По данным ДОМ.РФ, в начале 2025 года на рассрочки приходилось 11% продаж новостроек. Во втором полугодии доля вернулась к 4%, характерным для 2023 года.

На декабрь 2025 года покупателями в рассрочку было не оплачено 1,3 трлн рублей — против 0,3 трлн в декабре 2022-го. К началу лета 2026-го объем долгов сократился до 1 трлн рублей.

Директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Михаил Никонов объясняет рост популярности рассрочек высокой ключевой ставкой и отменой безадресной льготной ипотеки. Застройщикам стало сложнее наполнять счета эскроу, что ухудшает экономику проектов.

Как инициатива повлияет на рынок

Гендиректор Optima Development Давид Худоян считает, что после передачи данных в БКИ рассрочка станет менее привлекательной для части покупателей. Но это не обязательно негативно.

«Рассрочка не должна подменять ипотеку. Если у покупателя сегодня нет средств и нет понимания, откуда через два-три года появится сумма, перенос платежа проблему не решает — он лишь откладывает ее», — поясняет эксперт.

Вероятно, рассрочка станет менее массовой, но более прозрачной. Ей будут пользоваться те, у кого есть понятный источник будущего платежа.

Коммерческий директор UNIKEY Юлия Ружицкая называет инициативу назревшей: действующее законодательство уже не отвечает запросам рынка. Законопроект легализует инструменты, которые фактически сложились, и выводит их в правовое поле.

Неожиданный эффект

Принятие закона может заставить застройщиков дольше существовать как юрлица. Сейчас девелоперы часто создают отдельную компанию под один жилой комплекс, а после завершения стройки ликвидируют ее. Теперь организация будет жить дольше — у нее в залоге останутся квартиры по рассрочке.

Это может оздоровить рынок: застройщик будет вынужден выполнять гарантийные обязательства, которых раньше мог избежать, закрыв юрлицо. Но одновременно ему придется взять на себя несвойственные функции — взимание платежей, взыскание долгов и работу с залоговым жильем.

Итог

Рассрочка на новостройки перестанет быть серой зоной. Она станет прозрачнее, но и жестче для покупателей. Если вы планируете покупку жилья в рассрочку, стоит учесть: ваши обязательства теперь будут видны банкам, а за систематические просрочки придется платить до 20% годовых. С другой стороны, рынок получит более устойчивый и понятный инструмент, который не подменяет ипотеку, а дополняет ее, пишет Российская газета.

Версия страницы для ПК