Ключевая ставка замерла на 14%: когда ипотека снова подешевеет и стоит ли ждать

23 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Последовательное снижение происходит с 2025 года: за этот год рыночная ипотека подешевела почти на 3 процентных пункта. Но после сентябрьской паузы ЦБ снижение ставок по ней остановилось, а отдельные крупные банки начали точечно их повышать. Разбираемся, почему так произошло, какие ставки ждать в 2027 году и что делать тем, кто собирается брать ипотеку или уже её платит.

Как менялись ставки

По данным мониторинга Банки.ру, средняя ставка по рыночной ипотеке за год снизилась с 21,94% до 19,07% годовых.

«Это минимальный уровень в этом году. С сентября ставки по рыночной ипотеке практически стоят на месте: за пять недель они изменились всего на 0,02 п. п. Более того, отдельные крупные банки точечно повышают ставки по ипотеке, в основном на 0,2–0,5 п. п.», — говорит руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.

Почему ипотека перестала дешеветь

Ключевая ставка задаёт общее направление, но цену ипотеки определяет не только она. Сейчас снижение сдерживают несколько факторов:

• Стоимость фондирования. Банки выдают ипотеку в том числе за счёт денег вкладчиков. «Ставки по вкладам перестали снижаться, а доходности ОФЗ уже не закладывают быстрого смягчения», — поясняет эксперт.

• Требования ЦБ к долговой нагрузке. Макропруденциальные лимиты и правила расчёта показателя долговой нагрузки (ПДН) ограничивают, скольким заёмщикам банк может выдать кредит. Конкурировать за клиентов снижением ставок в таких условиях менее выгодно.

• Ипотека — длинный кредит. Банк выдаёт деньги на 15–30 лет, поэтому закладывает в ставку не только текущий уровень ключевой, но и ожидания на годы вперёд. Ставки по рыночной ипотеке обычно реагируют на решения ЦБ с лагом в несколько месяцев, и банки меняют их только тогда, когда убеждаются в устойчивости тренда.

Какие ставки ждать в 2026 и 2027 годах

До конца 2026 года ставки по рыночной ипотеке, скорее всего, останутся около нынешнего уровня — примерно 19% годовых. В 2027 году эксперты ждут снижения, но постепенного, без резкого удешевления.

«До конца года ставки, вероятно, останутся около нынешнего уровня, а дальше будут снижаться постепенно. Тем, кому жильё действительно нужно, ждать заметного снижения не стоит», — говорит Инна Солдатенкова.

Этот прогноз совпадает с летними оценками. В июле эксперты и участники рынка говорили, что при нынешних темпах смягчения комфортные ставки по ипотеке могут установиться не ранее 2027–2028 годов.

Как на ставки влияет решение ЦБ

• Если ЦБ снижает ключевую ставку. Это сигнал, что цикл смягчения продолжается. Но ипотека отреагирует не сразу: банки дождутся подтверждения тренда и снижения стоимости фондирования. Первым обычно дешевеет рефинансирование, ставки по новым выдачам — позже.

• Если ЦБ сохраняет ставку. Пауза затягивается, и ставки по рыночной ипотеке, скорее всего, останутся около 19% до конца года. Не исключено, что отдельные банки продолжат точечно их повышать.

Что делать тем, кто хочет купить квартиру

Если жильё нужно для жизни, откладывать покупку в ожидании заметного снижения ставок нет смысла: в ближайшие месяцы его не будет, а в 2027 году оно, скорее всего, будет плавным. Решение стоит принимать исходя из собственной ситуации.

• Трезво оцените долговую нагрузку. Платёж должен оставаться комфортным даже без расчёта на скорое рефинансирование, а после него должен оставаться резерв на непредвиденные расходы.

• Сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК), а не рекламную ставку. Учитывайте стоимость страховки и условия, при которых действуют скидки: например, обязательное зарплатное обслуживание или покупку дополнительных услуг.

• Помните о рефинансировании. Если ставки в будущем снизятся, кредит можно будет рефинансировать, когда экономия перекроет расходы на переоформление.

• Рассчитайте параметры заранее. Ежемесячный платёж, переплату и необходимый для одобрения доход можно посчитать в ипотечном калькуляторе Банки.ру.

Что делать тем, у кого уже есть ипотека

На действующие кредиты с фиксированной ставкой решение ЦБ не влияет: условия закреплены в договоре.

Тем, кто брал рыночную ипотеку на пике ставок в 2024–2025 годах, когда средняя ставка превышала 21–22%, стоит посчитать выгоду от рефинансирования уже сейчас. Ориентир — разница между текущей и новой ставкой не меньше 1,5–2 п. п. с учётом расходов на переоформление: страховку, оценку и другие сопутствующие платежи.

Тем, кто выплатил больше половины кредита, спешить не стоит. При аннуитетном платеже основная часть процентов приходится на начало срока, поэтому экономия от рефинансирования может оказаться небольшой, пишут banki.ru.

Версия страницы для ПК