Ставка пошла вниз, но радоваться рано: почему ипотека снова становится недоступнее

Логика подсказывает: ключевая ставка пошла вниз, значит, и ипотека должна дешеветь.

Но в августе крупные банки начали действовать наоборот — отменять скидки и вводить надбавки. Разбираем, почему это происходит и стоит ли сейчас брать рыночную ипотеку.

Банк России 24 июля снизил ключевую ставку всего на 0,25% — с 14,25 до 14%. Но одновременно регулятор дал понять: дальнейшее смягчение будет более плавным, чем ожидал рынок. Прогноз средней ключевой ставки на 2026 год повышен до 14,5–14,6%.

В ответ банки начали корректировать условия.

Что уже изменилось

МКБ досрочно отменил скидку в 1% за быстрый выход на сделку с готовым жильем. ВТБ сократил скидку при первоначальном взносе от 50% с 1 до 0,5%. Банк ДОМ.РФ ввел надбавку в 1% при первоначальном взносе менее 50%.

Речь не идет о резком повышении базовых ставок. Изменения точечные: сокращаются скидки, отменяются акции, появляются дополнительные надбавки.

Но для заемщика результат один — итоговая ставка может оказаться выше.

Ипотека остается дорогой

По данным ДОМ.РФ на 19 августа, предложения по рыночной ипотеке в крупных банках находятся в диапазоне 15,9–19,45% годовых.

Статистика ЦБ показывает ту же картину: еще в июне средняя ставка по рыночной ипотеке составляла 17,8% против 17,7% месяцем ранее. Снижения нет.

Почему банки убирают скидки

Банки корректируют свои ожидания. Раньше рынок рассчитывал на быстрое снижение ключевой ставки. Теперь ЦБ фактически предупреждает: процесс будет осторожным и медленным.

Банкам становится менее выгодно предоставлять большие скидки заранее. Они предпочитают перестраховаться и заложить более высокую стоимость риска.

Один процент — это много

В ипотеке один процентный пункт кажется мелочью только на бумаге.

Кредит 5 миллионов рублей на 20 лет:

• при ставке 17% ежемесячный платеж — 73,3 тысячи рублей;

• при 18% — уже 77,2 тысячи.

Разница почти 4 тысячи рублей каждый месяц. За 20 лет при неизменном графике это около 930 тысяч рублей дополнительных платежей.

Скидка даже в 0,5–1% при большой сумме и длительном сроке имеет огромное значение.

Стоит ли брать ипотеку сейчас

Все зависит от конкретной ситуации.

Если квартира нужна срочно, есть большой первоначальный взнос и платеж комфортен даже при нынешней ставке — ждать идеального момента можно долго. В дальнейшем при снижении ставок можно рассматривать рефинансирование.

Но брать рыночную ипотеку под 17–19% только из-за страха, что квартира завтра подорожает, не стоит.

При таких ставках переплата огромна, а ЦБ все-таки находится в цикле снижения. Просто теперь становится понятно: дорогие кредиты могут остаться с нами дольше, чем многие рассчитывали.

Главный вывод

Снижение ключевой ставки не означает мгновенного появления дешевой ипотеки. До действительно комфортных ставок рынку предстоит пройти еще большой путь.

Пока банки осторожничают, заемщикам стоит внимательно считать платежи и не поддаваться эмоциям. Ипотека — это решение на десятилетия, и ошибка в один процент может стоить сотен тысяч рублей, пишет Инвестиции — просто.