Ипотека снова в моде: почему россияне массово отказываются от наличных при покупке жилья

Рынок недвижимости переживает тектонический сдвиг.

Еще год назад покупатели предпочитали рассчитываться за квартиры собственными средствами, игнорируя банковские кредиты из-за грабительских процентов. Теперь ситуация развернулась на 180 градусов. Свежее исследование ВТБ и экосистемы недвижимости М2 зафиксировало драматические изменения в структуре сделок. Спрос на покупку жилья за наличные резко упал, а ипотечные договоры, напротив, заключают все чаще. Почему так произошло и что нас ждет дальше — разбираемся в цифрах и фактах.

Два полугодия — две разные реальности

Аналитики изучили данные Роскадастра по сделкам на рынке новостроек и готового жилья за первые шесть месяцев 2025 и 2026 годов. Результаты впечатляют. В первом полугодии 2026-го россияне заключили около 600 тысяч сделок за наличный расчет. Год назад таких договоров было на 10% больше. При этом ипотечный сегмент показал ошеломляющий рост — количество кредитных сделок подскочило на 60%, превысив 478 тысяч.

Доля ипотеки в общем объеме покупок увеличилась на 10 процентных пунктов и достигла 43%. Это означает, что из каждых десяти приобретенных квартир больше четырех оформляются с привлечением банковских средств. Аналитики уверены: этот тренд усилится к концу года.

Почему люди вернулись в ипотечные офисы

Главная причина — снижение ставок по кредитам вслед за ключевой ставкой Центробанка. Заемщики, которые год назад откладывали покупку жилья в ожидании лучших времен, наконец получили сигнал к действию. Алексей Охорзин, старший вице-президент ВТБ, объясняет эту динамику просто: «Те, кто откладывал покупку из-за высоких ставок, возвращаются к стандартным продуктам».

При этом структура выдач меняется не только количественно, но и качественно. Доля государственных льготных программ постепенно сокращается, а рыночные инструменты набирают обороты. Их соотношение выравнивается. Люди все чаще выбирают классическую ипотеку, а не субсидированные варианты. Важный нюанс — значительный ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает влиять на предпочтения покупателей. Основной спрос смещается в сторону готового жилья, где и фиксируется основной рост выдач по рыночным программам.

Что происходит со средними чеками

Эксперты также проанализировали, сколько в среднем тратят покупатели. В сегменте неипотечных сделок средняя стоимость квартиры в первом полугодии 2026-го составила 6,1 миллиона рублей. Это на 5% меньше, чем год назад. Причем на рынке новостроек снижение оказалось еще более резким — минус 14% до тех же 6,1 миллиона.

А вот на вторичном рынке картина обратная: средний чек чуть подрос — на 3%, до 6,2 миллиона. В итоге стоимость квартиры на вторичке и в новостройках при покупке за собственные средства практически сравнялась.

Что касается ипотечных кредитов, здесь тоже заметна тенденция к уменьшению. Средний размер займа снизился на 6% и составил 4,6 миллиона рублей. Но внутри этой цифры скрывается интересная деталь: по льготным программам кредиты выросли на 3% (до 6 миллионов), а по рыночным — на 10% (до 3,2 миллиона). То есть люди, которые берут рыночную ипотеку, занимают меньше, а те, кто пользуется господдержкой, — больше. При этом средний размер кредита с господдержкой почти вдвое превышает показатель по обычным программам.

Где чаще всего покупают жилье за наличные

Аналитики составили рейтинг регионов по доле неипотечных сделок. В лидерах, как и следовало ожидать, столичные регионы. На Москву приходится 7,6% всех покупок за собственные средства в стране. Чуть меньше — 6,9% — у Московской области. Санкт-Петербург замыкает тройку с 5,1%. В топ-5 также вошли Краснодарский край (4%) и Свердловская область (3,8%).

Интересно, что годом ранее структура выглядела иначе. В 2025 году доля сделок без ипотеки, наоборот, выросла на 2 процентных пункта и достигла рекордных 68%. Причиной стали заоблачные ставки по рыночным программам, которые отсекли многих потенциальных заемщиков. Тогда граждане совершили около 2 миллионов сделок за наличные, что почти не уступало показателю 2024 года. А вот ипотечных договоров заключили на 11% меньше. В этом году картина полностью изменилась — ипотека набирает обороты, наличные отступают.

Прогноз на второе полугодие: что ждать покупателям

Генеральный директор экосистемы М2 Алексей Завгородний дает четкий прогноз: доля неипотечных сделок продолжит падать, а ипотечных — расти. По его оценкам, к концу 2026 года доля покупок без заемных средств в сегменте многоквартирных домов снизится до 50%. Причем основной спрос будет приходиться на вторичный рынок. Это значит, что уже к концу года ситуация может сравняться: половина сделок — за наличные, половина — с привлечением кредита.

Но стоит учитывать один важный момент. Рост ипотечных выдач не означает, что квартиры становятся доступнее. Снижение ставок сопровождается изменением структуры спроса, но цены на жилье пока остаются высокими. Особенно на первичном рынке, где разрыв с вторичкой все еще существенен. Покупатели вынуждены выбирать между доступной ставкой и доступной ценой.

Что это значит для простого покупателя

Если вы планировали покупку квартиры и ждали подходящего момента — сейчас, возможно, он настал. Ставки по ипотеке снижаются, банки конкурируют за клиентов, появляются новые программы. Но не забывайте про несколько важных нюансов:

• Сравнивайте условия разных банков. Даже небольшое отличие в процентной ставке на 0,5% при сумме кредита в несколько миллионов дает значительную экономию за весь срок.

• Учитывайте все дополнительные расходы. Страховка, оценка, нотариальные услуги — эти траты могут добавить к бюджету 5–10%.

• Обращайте внимание на дифференцированные и аннуитетные платежи. В первом случае общая переплата меньше, но первые взносы выше.

• Не забывайте про первоначальный взнос. Чем он больше, тем ниже ставка и меньше переплата.

• Изучайте государственные программы. Даже если их доля снижается, они все еще доступны для определенных категорий граждан.

Есть ли смысл покупать за наличные сейчас

Несмотря на общий тренд, у покупки за собственные средства остаются преимущества. Отсутствие кредитной нагрузки, экономия на процентах, свобода от ежемесячных платежей — эти аргументы никуда не делись. Особенно если вы продаете старую квартиру и покупаете новую, разница в цене может покрыть большую часть стоимости.

Однако эксперты советуют не торопиться с выводами. Если у вас есть накопления, но вы не уверены, что завтра не понадобятся деньги — ипотека с возможностью досрочного погашения может быть разумным компромиссом. Вы сохраните ликвидность, а при улучшении финансового положения сможете закрыть кредит раньше срока.

Вместо итога: рынок меняется на глазах

Первое полугодие 2026 года продемонстрировало, как сильно зависит рынок недвижимости от денежно-кредитной политики. Снижение ставок вернуло покупателей в банковские отделения, а доля сделок за наличные сократилась на 10 процентных пунктов. Тренд явно продолжится: к концу года доля ипотеки может достичь 50% и даже превысить этот порог.

Остается открытым вопрос, как на это отреагируют цены. Пока снижение ставок не привело к падению стоимости квадратного метра. Но если спрос продолжит перетекать на вторичный рынок, а предложение новых квартир останется ограниченным, ситуация может измениться. Следите за обновлениями: рынок недвижимости никогда не стоит на месте, и тот, кто вовремя улавливает тренды, получает преимущество, пишет РБК.