Кадастровую стоимость больше не будут снижать автоматически: что меняется для собственников

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который исключает из законодательства механизм индексов рынка недвижимости (ИРН).

Эта норма позволяла автоматически пересматривать кадастровую стоимость объектов при резком падении цен на рынке. На первый взгляд, новость выглядит тревожно: кажется, что собственников лишают права на уменьшение налоговой базы. Но на практике ситуация не так однозначна.

Разбираемся, что именно меняется, кому это может быть выгодно, а кому — нет.

Зачем нужна кадастровая стоимость и почему она важна

Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которую устанавливает государство. Она может существенно отличаться от рыночной, но именно от неё зависят:

• налог на имущество физических лиц;

• земельный налог;

• налог на отдельные коммерческие объекты;

• в некоторых случаях — стоимость аренды или выкупа государственной и муниципальной земли.

Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоги и иные обязательные платежи. Поэтому для собственников вопрос её пересмотра — не праздный интерес, а прямая экономия.

Оценка проводится планово: в большинстве регионов — раз в четыре года, в Москве, Петербурге и Севастополе — раз в два года. Но рынок может измениться гораздо быстрее. Именно для таких ситуаций и придумали ИРН.

Что такое индекс рынка недвижимости (ИРН) и почему он не работал

Механизм ИРН появился в законодательстве несколько лет назад. Идея была в том, чтобы государство регулярно отслеживало динамику цен. Если после очередной кадастровой оценки рынок в регионе или сегменте падал более чем на 30%, кадастровая стоимость объектов должна была снижаться автоматически.

Собственникам не пришлось бы заказывать отчёты оценщиков и тратить время на судебные тяжбы. Однако механизм так и не заработал. По данным авторов законопроекта, ни в одном регионе России ни разу не возникло оснований для такого пересчёта.

Именно поэтому ИРН предложили исключить из закона. Законопроект № 1184879-8 был принят в первом чтении 7 июля 2026 года. Окончательное решение ещё не принято, документ проходит дальнейшие этапы рассмотрения.

Почему механизм решили отменить

Авторы инициативы объясняют: индексы рынка недвижимости потеряли актуальность. Более того, их сохранение создавало риск необоснованного занижения кадастровой стоимости большого количества объектов, даже если конкретные квартиры или участки фактически не подешевели.

Важно: правительство поддержало законопроект, отметив, что за всё время действия ИРН ни разу не было прецедента его применения. То есть этот инструмент существовал лишь на бумаге.

Что теперь делать собственникам

Главное — паниковать не стоит. Возможность снизить кадастровую стоимость полностью не отменяется. Но она становится индивидуальной, а не автоматической.

Собственник может заказать у независимого оценщика отчёт о рыночной стоимости объекта и обратиться с ним в уполномоченный орган. Такой порядок закреплён в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке».

Разница лишь в том, что массового пересчёта при обвале рынка больше не будет. Каждому собственнику придётся действовать самостоятельно: платить за оценку, готовить документы и доказывать свою позицию.

Когда стоит задуматься о пересмотре

Я рекомендую проверить кадастровую стоимость, если:

• она заметно выше реальной цены аналогичных объектов на рынке;

• после новой оценки налог вырос непропорционально;

• у объекта есть недостатки, которые не были учтены при массовой оценке (например, плохое состояние, неудобный подъезд, обременения);

• в сведениях об объекте допущена ошибка (неправильная площадь, этаж, назначение).

Узнать текущую кадастровую стоимость можно через выписку из ЕГРН или открытые сервисы Росреестра. После этого её стоит сравнить с реальными предложениями и ценами сделок по похожим объектам.

Важно: объявления на сайтах недвижимости сами по себе не являются основанием для пересмотра. Для официальной процедуры понадобится профессиональный отчёт оценщика.

Стоит ли спешить с оспариванием

Только из-за принятия законопроекта в первом чтении срочно заказывать оценку не нужно. Во-первых, изменения пока не вступили в силу. Во-вторых, всё зависит от конкретного объекта.

Если кадастровая стоимость незначительно превышает рыночную, расходы на оценку и юридическое сопровождение могут превысить возможную экономию на налогах. А вот если переплата ощутима и повторяется год за годом, пересмотр действительно стоит рассмотреть.

Главный вывод

Новость не означает, что собственники лишаются права снижать завышенную кадастровую стоимость. Отменяется лишь автоматический механизм, который фактически ни разу не работал. Индивидуальный порядок установления стоимости на уровне рыночной сохраняется.

Но теперь собственникам придётся действовать самостоятельно: проверять данные, заказывать оценку и подтверждать реальную стоимость конкретного объекта. Поэтому перед покупкой квартиры, дома, земельного участка или коммерческого помещения я советую заранее проверять кадастровую стоимость и будущую налоговую нагрузку. Особенно это важно для дорогой недвижимости и коммерческих объектов.

пишет Марат Воробьев.