Ставка снова упала, но ипотека не стала доступнее: эксперты объяснили, что делать покупателям

Банк России снова понизил ключевую ставку.

19 июня регулятор уменьшил её на 0,25 процентного пункта, установив на уровне 14,25% годовых. Это уже девятое снижение в текущем цикле. Однако профессиональное сообщество встретило новость без энтузиазма, поскольку ожидания были выше: аналитики прогнозировали ставку 14%, а некоторые рассчитывали даже на 13,5%.

Получается, что снижение произошло, но эффект оказался почти незаметным. Так это победа или всё же топтание на месте? И главное — что решение ЦБ значит для рынка недвижимости? Попробуем разобраться без лишних эмоций.

Только психология: почему эксперты не спешат радоваться

Специалисты единодушны: понижение на четверть процента — это не переломный момент, а скорее сигнал о намерениях. Настоящие изменения возможны только при более серьёзных шагах.

Игорь Додонов из «Финама» напоминает: даже после этого решения рыночная ипотека остаётся запредельно дорогой — 16–20% годовых. Такие условия неподъёмны для большинства семей, и основной драйвер продаж — это льготные госпрограммы, а не рыночные кредиты.

Александр Цыганов из Финансового университета видит в текущем снижении исключительно психологический фактор. Он считает, что часть покупателей может поторопиться со сделкой в расчёте на будущее рефинансирование, но массового ажиотажа не будет.

Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» добавляет, что банки продолжат снижать ставки крайне осторожно — в пределах 1 п.п. и при сохранении жёсткой риск-политики. Перелом наступит только тогда, когда рыночная ипотека опустится ниже 12%, а это, по её прогнозам, случится не раньше 2027 года.

Ипотека сегодня: кому доступно жильё

Прямо сейчас при ключевой ставке 14,25% рыночные ипотечные продукты стоят 16–20% годовых. Для среднестатистической семьи с ежемесячным доходом 80–100 тысяч рублей платеж по такому кредиту оказывается критически высоким.

Кто сейчас берёт ипотеку:

• те, кто имеет право на льготные программы (семейная ипотека под 6%, дальневосточная, арктическая, IT-ипотека);

• покупатели, которые рассчитывают на скорое рефинансирование после дальнейшего снижения ставок;

• те, кто боится ещё большего роста цен на жильё.

Остальные предпочитают выжидать.

Первичка или вторичка: куда выгоднее смотреть сейчас

Эксперты отмечают, что от текущего снижения больше выигрывает рынок вторичного жилья.

Преимущества вторички:

• Ставки по ипотеке здесь сопоставимы с рыночными ставками на новостройки, но само жильё стоит ощутимо дешевле.

• Квартиру можно купить и сразу заселиться, нет необходимости ждать сдачи дома.

• Вторичный рынок более гибкий в плане торга.

На этом фоне первичный рынок выглядит сложнее. Цены на новые квартиры остаются завышенными, и без массированной поддержки льготных программ они не смогут расти дальше. Однако есть примеры, когда застройщики идут на локальные скидки — это часто оформляется как спецпредложения на отдельные квартиры или корпуса.

Динамика цен и активности: чего ждать дальше

Постепенное оживление рынка всё же начнётся, особенно во вторичном сегменте. Часть покупателей, которые откладывали решение, вернётся. Однако резкого всплеска не произойдёт — речь идёт лишь о плавном восстановлении.

Что будет с ценами:

• Если предложение на рынке будет отставать от спроса — стоимость квадратного метра начнёт расти.

• Если покупатели сохранят выжидательную позицию — рост замедлится.

Важный риск: рост спроса на наиболее ликвидные варианты может привести к тому, что ценовой выигрыш от низкой ставки будет полностью съеден подорожанием самого жилья.

Будущее зависит от траектории ставки

Сейчас все взгляды прикованы к следующему заседанию ЦБ, которое состоится 24 июля. Именно от него зависит, получит ли текущее снижение продолжение или окажется единичным эпизодом.

Возможные сценарии:

• ЦБ продолжит снижение — и рынок начнёт закладывать это в свои ожидания, эффект усилится.

• ЦБ возьмёт паузу — текущий импульс быстро иссякнет.

• ЦБ повысит ставку — это станет сигналом, что снижение приостановлено на неопределённый срок.

Чтобы рыночная ипотека стала по-настоящему доступной (в районе 10%), ключевая ставка должна находиться на уровне 7–8%. К этой отметке мы пока не приблизились даже теоретически.

Экспертный вердикт: желтый свет

Снижение до 14,25% — это позитив, но не более того. Для рынка недвижимости это не зелёный сигнал к немедленным действиям, а скорее жёлтый: внимание, приготовиться, присмотреться. Массового ажиотажа не будет, но и паниковать не стоит.

Что важно запомнить:

• Отложенный спрос никуда не делся и продолжает накапливаться.

• Чем дольше люди ждут, тем больше покупателей соберётся на старте, и тем выше будет скачок цен.

• Тем, кому жильё нужно реально, а не гипотетически, стоит начинать планировать сейчас, пока конкуренция невелика.

Когда рынок проснётся, хорошие варианты по адекватной цене могут уйти за считанные дни. Упущенные возможности потом будет не вернуть, пишет Простая Недвижимость.