Налоговая пересчитает каждому продавцу жилья: ставка выросла — проверьте, сколько придётся отдать

С 2025 года порядок расчёта налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости претерпел серьёзные изменения.

Теперь привычная плоская шкала осталась в прошлом — на её место пришла прогрессивная система, где ставка зависит от размера полученной прибыли. Разбираемся в новых правилах, разницы между сроками владения и реальных суммах к уплате.

Новый порядок расчёта НДФЛ и сроки отчётности

Если вы продали квартиру, дом или иной объект недвижимости, который находился в вашей собственности меньше установленного законом минимального срока, вам предстоит заплатить налог на доходы. И первое, что нужно сделать, — подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Сам налог нужно перечислить в бюджет до 15 июля того же года.

Минимальный срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет 5 лет. Однако из этого правила есть исключения. Срок сокращается до 3 лет, если:

• объект был получен в дар от близкого родственника;

• недвижимость перешла по наследству;

• жильё приватизировано;

• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;

• это единственное жильё продавца на момент сделки.

Семьи, воспитывающие двух и более детей, могут вообще не платить налог, даже если минимальный срок владения не истёк, при соблюдении дополнительных условий, установленных законодательством.

Важное изменение для налоговых резидентов: начиная с доходов, полученных от продажи недвижимости с 1 января 2025 года, применяется прогрессивная шкала. Вместо единой ставки 13% теперь действует несколько ступеней. Для нерезидентов РФ правила остались прежними — они уплачивают 30% от суммы дохода.

Отдельный нюанс: с 1 января 2026 года для иностранных агентов установлена ставка НДФЛ в размере 30% на все доходы, включая получение жилья по наследству или в дар от близких родственников.

Факторы, определяющие размер налога при продаже жилья

Итоговая сумма НДФЛ зависит от нескольких ключевых параметров. Главный из них — размер прибыли, полученной от сделки. Прибыль рассчитывается как положительная разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение этого объекта.

Если расходы не подтверждены документально или их вовсе не было, налогоплательщик может воспользоваться фиксированным имущественным вычетом в размере 1 миллиона рублей. Это снижает налогооблагаемую базу на указанную сумму.

Прогрессивная шкала для доходов от продажи имущества включает две ступени:

• 13% — на часть прибыли до 2,4 миллиона рублей;

• 15% — на сумму прибыли, превышающую порог в 2,4 миллиона рублей.

Таким образом, если ваша прибыль составила 3 миллиона рублей, первые 2,4 миллиона облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тысяч — по ставке 15%.

Наглядные примеры расчёта по новым правилам

Пример 1: квартира куплена за 5 млн, продана за 8 млн

Сергей приобрёл квартиру в сентябре 2022 года за 5 миллионов рублей. В мае 2025 года он продал её за 8 миллионов. Минимальный срок владения (5 лет) ещё не истёк, поэтому Сергей обязан уплатить НДФЛ. Расходы на покупку подтверждены документально, поэтому они вычитаются из выручки.

Прибыль: 8 млн — 5 млн = 3 млн рублей.

Порог 2,4 млн превышен на 600 тыс. рублей. Расчёт налога:

• 2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей;

• 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей;

• итого НДФЛ: 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.

Для сравнения: если бы Сергей продал квартиру в 2024 году по старым правилам, он заплатил бы (8 млн — 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей. Разница — 12 тысяч рублей.

Пример 2: квартира получена в дар, расходов нет

Евгений в 2022 году получил квартиру в подарок от дяди. С точки зрения налогового кодекса, дядя не относится к близким родственникам, поэтому срок владения не сокращается. В 2025 году Евгений продал квартиру за 3 миллиона рублей. Расходы на приобретение подтвердить невозможно, поэтому применяется фиксированный вычет в 1 миллион рублей.

Прибыль для налогообложения: 3 млн — 1 млн = 2 млн рублей.

Эта сумма не превышает порог 2,4 млн, поэтому применяется ставка 13%. НДФЛ к уплате: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.

Обратите внимание: если бы квартиру подарил родитель или супруг, срок владения сократился бы до 3 лет, и Евгений мог бы вообще не платить налог.

Пример 3: проданы и квартира, и машина

Игорь в 2025 году продал квартиру (прибыль 2 млн рублей) и автомобиль (прибыль 1,2 млн рублей). Срок владения обоими объектами не истёк. Важный момент: НДФЛ начисляется на общую прибыль от продажи всего имущества, а не по каждому объекту отдельно.

Суммарная прибыль: 2 млн + 1,2 млн = 3,2 млн рублей.

Расчёт:

• 2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей;

• (3,2 млн — 2,4 млн) × 15% = 120 тыс. рублей;

• итого НДФЛ: 312 тыс. + 120 тыс. = 432 тыс. рублей.

Дата получения дохода: важный нюанс

Закон определяет дату фактического получения дохода как день, когда средства были выплачены продавцу. Это может сыграть решающую роль.

Пример: государственная регистрация перехода права собственности прошла в декабре 2024 года, а деньги вы получили в январе 2025 года. Налоговая служба будет считать, что доход получен в 2025 году, и применит новые правила расчёта. То есть даже при регистрации сделки до 1 января 2025 года, если расчёт произошёл позже, налог посчитают по-новому.

Кадастровая стоимость: скрытый фактор, который может увеличить налог

При проверке декларации налоговая инспекция всегда сравнивает цену, указанную в договоре купли-продажи, с кадастровой стоимостью объекта на начало года, в котором зарегистрирован переход права.

Если цена сделки равна или превышает 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от суммы, указанной в договоре.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости, для расчёта налога примут 70% от кадастровой стоимости. То есть налог будет начислен на большую сумму, чем вы фактически получили.

Коэффициент 0,7 (70%) — это федеральный базовый уровень. Однако с 2025 года регионы получили право повышать этот коэффициент вплоть до 1 (то есть до 100% кадастровой стоимости). Поэтому в некоторых субъектах РФ минимальный порог может быть выше.

По состоянию на начало 2026 года коэффициент 1 уже введён в следующих регионах:

• Санкт-Петербург;

• Республика Карелия;

• Республика Татарстан;

• Воронежская область;

• Калининградская область;

• Новгородская область;

• и ряде других субъектов.

Важное уточнение: правило применяется по месту регистрации продавца, а не по месту нахождения недвижимости. То есть если вы зарегистрированы в Санкт-Петербурге, а продаёте квартиру в Московской области, применятся коэффициенты, установленные в вашем регионе регистрации.

Коротко о главном

• С 1 января 2025 года налог на доходы от продажи недвижимости для налоговых резидентов рассчитывается по прогрессивной шкале: 13% на прибыль до 2,4 млн рублей и 15% на сумму превышения.

• Декларацию 3-НДФЛ за продажу в 2025 году нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог уплатить до 15 июля 2026 года.

• Минимальный срок владения — 5 лет, с сокращением до 3 лет в отдельных случаях (наследство, дар от близких, приватизация, единственное жильё).

• Семьи с двумя детьми могут освобождаться от налога даже при меньшем сроке владения при соблюдении условий.

• Если цена по договору ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитают от 70% кадастра. В ряде регионов коэффициент повышен до 1 (100% кадастра).

• Правило применяется по месту регистрации продавца, пишет Циан.