Наследственный договор вместо завещания: как передать недвижимость и не потерять контроль

Завещание или дарственная? Многие до сих пор не знают, что с 2019 года в России работает альтернативный механизм — наследственный договор.

Он позволяет передать имущество наследникам, сохранив контроль над ним до конца жизни и прописав обязательства для будущих владельцев. Разбираемся, чем этот инструмент лучше завещания и дарственной, кому он подходит и сколько стоит.

Что такое наследственный договор

Это соглашение между собственником имущества и будущими наследниками, в котором определяются:

• кто именно получит недвижимость;

• какие условия должны выполнить наследники, чтобы вступить в права.

В отличие от завещания, где наследодатель выражает только свою волю, наследственный договор — это двустороннее соглашение. Оно действует и при жизни владельца, и после его смерти. Оспорить его в суде значительно сложнее, чем обычное завещание.

Чем наследственный договор лучше завещания

Главные преимущества:

Важный нюанс: если у вас одновременно есть и наследственный договор, и завещание, то имущество будет распределено по договору. Завещание в этом случае не действует.

Обязательная доля для несовершеннолетних, нетрудоспособных детей, супруга и иждивенцев сохраняется — они получают не менее половины того, что полагалось бы им по закону.

Чем это надежнее дарственной

Главный риск дарственной — вы теряете право собственности сразу после подписания. Новый владелец может продать квартиру, выселить вас или сдать жилье посторонним людям.

При наследственном договоре:

• квартира остается в вашей собственности до конца жизни;

• вы можете жить в ней, сдавать, распоряжаться по своему усмотрению;

• наследники не могут вас выгнать или продать жилье без вашего согласия.

Что можно прописать в наследственном договоре

Гибкость этого инструмента позволяет включить любые разумные условия:

• обязанность наследников ухаживать за пожилым владельцем, покупать лекарства, помогать по дому;

• раздел расходов на коммунальные платежи;

• право пожизненного проживания в квартире за самим владельцем или другим родственником;

• запрет на продажу доли сразу после получения наследства (чтобы жилье осталось в семье).

Это особенно актуально при сложных семейных обстоятельствах: несколько наследников, вторые браки, совместно проживающие родственники, конфликтные отношения.

Кому подходит наследственный договор

Инструмент особенно выручает в следующих ситуациях:

• несколько наследников — можно заранее распределить роли и обязанности;

• вторые браки — есть риск, что после вашего ухода начнутся споры между детьми от разных браков;

• совместно проживающие родственники — нужно закрепить за кем-то право пожизненного проживания;

• пожилой человек с потребностью в уходе — можно обязать наследников заботиться о вас при жизни.

Как подготовиться к оформлению

Первым делом обсудите все условия в кругу семьи. Решите:

• кто берет на себя какие обязанности (уборка, покупка продуктов, оплата коммуналки, ремонт);

• как распределятся доли наследуемого жилья;

• будет ли у кого-то право пожизненного проживания в квартире.

Затем стоит обратиться к юристу, который проверит формулировки и пропишет санкции за нарушение условий — вплоть до лишения права на наследство. Нотариус выступает как нейтральное лицо, он не отстаивает чьи-либо интересы.

Сколько стоит оформление

Стоимость оформления наследственного договора варьируется в зависимости от региона. В среднем по России сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей. Это сопоставимо с оформлением дарственной или завещания с дополнительными условиями.

Как расторгнуть наследственный договор

Закон предусматривает несколько вариантов расторжения:

1. По желанию собственника — в любой момент без объяснения причин, достаточно уведомить наследников и нотариуса. Если наследник уже выполнял обязанности (например, ухаживал или оплачивал ремонт), он может потребовать возмещения расходов.

2. Через суд — по иску наследников или собственника, если другая сторона грубо нарушает условия договора (наследник не выполняет обязательства либо собственник тайно распродает имущество).

3. По взаимному согласию — обе стороны могут расторгнуть договор у нотариуса.

Что в итоге

Наследственный договор — это компромиссный инструмент, который дает собственнику:

• полный контроль над имуществом до конца жизни;

• уверенность, что наследники выполнят оговоренные условия;

• защиту от недобросовестных действий после ухода.

Наследникам он дает четкое понимание своих прав и обязанностей, а также гарантию получения имущества при выполнении условий.

Без помощи грамотного юриста и честного разговора с родными этот инструмент может дать сбой. Но при правильном подходе наследственный договор становится надежной альтернативой традиционным способам передачи имущества.