Сдавали квартиру? При продаже налоговая может устроить скандал — рассказывает юрист

Казалось бы, что может быть проще: купил квартиру, сдавал её несколько лет как индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощёнке («доходы» 6%), честно платил налоги со съёма.

Продал через 7 лет — и, по логике, налог с продажи платить не нужно, ведь прошло больше минимального срока владения (5 лет). Ан нет. Налоговая иногда думает иначе.

Юрист, руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский предупреждает: собственники жилья, сдававшие квартиры как ИП, могут неожиданно для себя получить крупный доначисленный налог при продаже недвижимости.

Типичная ситуация: всё делал правильно, но получил претензию

Схема стандартная для многих инвесторов в недвижимость:

1. Вы приобретаете дорогую квартиру (или студию).

2. Регистрируетесь как ИП и выбираете УСН «доходы» (6% со всей выручки).

3. Несколько лет сдаёте жильё, исправно уплачивая налог со съёма.

4. Квартира дорожает за 5–7 лет на 30–50%.

5. Вы решаете её продать. По закону, если владеете недвижимостью более 5 лет, освобождаетесь от уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц) с продажи (ст.217.1 НК РФ).

И тут приходит налоговая: а вот нет. Ваша квартира использовалась в предпринимательской деятельности (сдавалась в аренду), значит, её продажа — это реализация имущества, связанного с бизнесом. А для бизнеса нет льгот по срокам владения. Платите НДФЛ (13% для резидентов) со всей суммы продажи минус вычеты (или 6% по УСН — спорный момент). Плюс пени и штрафы за неуплату.

Как налоговая аргументирует свои претензии

Инспекторы ссылаются на разъяснения Минфина и ФНС, выпущенные несколько лет назад. Суть этих разъяснений: если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то при его продаже налог должен уплачиваться независимо от срока владения. И не важно, купили вы квартиру как физическое лицо или как ИП. Важно — как вы её использовали.

Многие налогоплательщики, столкнувшись с такими претензиями, предпочитают согласиться и заплатить, не доводя дело до суда. Страх перед налоговой, пени и штрафами силён. Да и судебные издержки никто не отменял.

Но есть и другая позиция — суды встают на сторону граждан

Как отмечает Александр Хаминский, в 2022–2023 годах высшие судебные инстанции (включая Конституционный суд и Верховный суд) сформировали иной подход. Ключевые тезисы:

• Сам по себе факт использования жилого помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду) не лишает собственника права на освобождение от НДФЛ при продаже, если истёк минимальный срок владения (5 лет).

• Главное — это статус имущества: оно является жилым, а не, скажем, офисом или торговой площадью. А нормы Налогового кодекса не связывают льготу с тем, как именно вы использовали квартиру — сами жили, сдавали или вообще она пустовала.

• Важна дата приобретения и дата продажи. Если между ними прошло 5 лет, льгота должна применяться. Предпринимательская деятельность (сдача в аренду) не превращает жилой объект в коммерческий.

То есть судебная практика сейчас в пользу налогоплательщика, если дело дойдёт до суда и вы правильно выстроите аргументацию.

Но есть нюансы, о которых молчат

1. Налоговые органы продолжают доначислять налоги по старым разъяснениям. Они надеются, что вы не будете судиться.

2. Судиться придётся долго. Даже если вы правы, судебные тяжбы могут занять 6–12 месяцев. Плюс оплата юриста (хотя при выигрыше можно взыскать расходы с налоговой — не факт).

3. Ситуация не урегулирована законодательно. Разъяснения Минфина — это не закон. А судебная практика пока не стала единообразной. Хаминский справедливо указывает, что эти противоречия требуют законодательного вмешательства (поправок в Налоговый кодекс).

4. Есть риск, что вас привлекут по другому основанию (например, занижение налоговой базы при УСН, неправильный учёт расходов и т.п.). Если вы вели ИП только для сдачи квартиры, будьте готовы к полной проверке.

Что делать, если вы сдаёте квартиру как ИП и планируете её продать

Стратегия 1. Сдать и забыть (попытаться получить льготу).

• Продайте квартиру после 5 лет владения.

• В декларации 3-НДФЛ укажите, что льгота по ст.217.1 НК РФ применяется.

• Если налоговая начислит налог — обжалуйте решение в вышестоящем налоговом органе, а затем в суде.

• Аргумент: «Постановление КС РФ № 6-П от 13.03.2019? (или более поздние акты ВС). Использование жилья в предпринимательской деятельности не лишает меня права на льготу».

Стратегия 2. Не рисковать и заплатить налог.

• Узнайте кадастровую стоимость квартиры. Если продаёте по цене близкой к кадастровой или выше, налог будет значительным.

• Рассчитайте сумму: 13% от (цена продажи — 1 млн рублей вычета) или 6% от всей суммы продажи (если продадите как ИП на УСН — но здесь могут быть споры).

• Если налог невелик (например, квартира не очень дорогая, а доходы от бизнеса большие), возможно, проще заплатить и не судиться.

Стратегия 3. Закончить ИП, подождать и продать как физлицо (сомнительно).

• Некоторые советуют закрыть ИП, подождать 3 года (срок исковой давности) и продать. Но налоговая может посчитать, что на момент продажи вы уже не ведёте бизнес, и льгота применима. А может и не посчитать. Риски сохраняются.

Стратегия 4. Обратиться к юристу и получить налоговое консультирование.

• Лучше заплатить 20-30 тысяч за консультацию, чем потом терять сотни тысяч на доначислениях и штрафах.

• Юрист проанализирует вашу конкретную ситуацию, сроки, регион, наличие судебной практики в вашей местности.

Коротко: что важно запомнить

• Проблема есть. Налоговые органы могут доначислить НДФЛ при продаже квартиры, даже если вы владели ею более 5 лет, если вы сдавали её как ИП.

• Суды встают на сторону граждан, но судиться придётся.

• Законодательно вопрос не урегулирован. Высшие суды сказали «льгота применяется», а Минфин и ФНС продолжают давать разъяснения, на которые ссылаются налоговики.

• Если сумма продажи велика (например, вы купили квартиру за 10 млн, а продаёте за 20 млн), то налог составит 1,3 млн рублей (13%). Ради таких денег имеет смысл судиться.

• Если вы только планируете заниматься сдачей квартир через ИП, подумайте о возможных последствиях при продаже. Возможно, стоит оформлять договор аренды с физическим лицом (как самозанятый или просто физлицо, с уплатой НДФЛ 13%). Но тогда не получится применять УСН 6%.

В любом случае, не полагайтесь на «авось». Продажа дорогой квартиры — это не та ситуация, где нужно действовать наугад. Проконсультируйтесь с налоговым юристом. И помните: лучше знать о проблеме заранее, чем получить требования из налоговой после продажи, пишет Российская газета.