С июня эти квартиры превратятся в неликвид: риелторы назвали 5 типов жилья, которое не продать

Рынок недвижимости готовится к переменам.

С июня 2026 года банки ужесточают требования к залоговому жилью, а покупатели становятся разборчивее, как никогда. В результате одни квартиры разлетятся за неделю, а другие провисят в объявлениях годами — или уйдут с огромным дисконтом.

Риелтор по новостройкам Алексей Михайлов и эксперт по вторичному рынку Ирина Колесникова предупредили: часть объектов фактически окажется в «красной зоне». Разберем, какое жилье попадает под удар.

Проблемная вторичка: первый удар по старому фонду

Ирина Колесникова объясняет: покупатели перестали закрывать глаза на недостатки. Если раньше «убитую» панельку брали за неимением лучшего, то теперь предпочтут доплатить за нормальный дом.

В зоне риска оказались три категории старого фонда.

Квартиры на первых и последних этажах без лифта.
Первый этаж — холод, сырость, запахи из подвала, прохожие под окнами. Последний этаж в пятиэтажке без лифта — это ежедневный фитнес с пакетами из магазина. Молодежь еще согласится, но семьи с детьми и пожилые люди — нет.

Жилье с явными проблемами по дому.
Протекающая крыша, сырой подвал, трещины на фасаде, аварийные коммуникации. Покупатель приходит, видит плесень в подъезде и разворачивается. Банковские оценщики тоже замечают такое и снижают сумму кредита или отказывают вовсе.

Квартиры с «убитым» ремонтом.
Когда из интересного — только голые стены и полвека не менявшаяся проводка. Сейчас стройматериалы и рабочие стоят бешеных денег. Покупатель прикидывает, сколько вложит сразу после покупки, и уходит в сторону варианта «заезжай и живи».

Колесникова резюмирует: если у покупателя есть выбор между уставшей панелью и чуть более дорогим, но ухоженным монолитом — выбор будет в пользу монолита. Даже если придется чуть увеличить бюджет.

Риски для токсичных вариантов: перепланировки и обременения

Алексей Михайлов обращает внимание на юридическую чистоту. С середины 2026 года банки будут требовать технические планы и поэтажные схемы. И если у вас стена между кухней и комнатой «самостоятельно» исчезла — ждите проблем.

Что попадает под удар.

• Неузаконенные перепланировки. Снесенные несущие стены, перенесенные «мокрые» зоны (ванна над кухней соседа снизу), объединенный с комнатой балкон. Узаконить задним числом сложно, дорого, а иногда и невозможно.

• Долги по коммуналке и наследственные споры. Покупатель проверяет выписку из ЕГРН. Если видит, что квартира в суде или за ней числятся долги, просто идет к следующему варианту. Не потому что жадный, а потому что не хочет годами судиться.

• Объекты с долями, особенно с участием несовершеннолетних. Сделка требует разрешения опеки, что добавляет месяцы к срокам. Банки не любят такой неопределенности.

• Аресты, залоги, старые брачные договоры. Если квартира обременена, единственный реальный покупатель — инвестор, который закладывает риски в цену и торгуется до последнего. Семья с ипотекой обойдет такой объект стороной.

Михайлов советует: если у вас есть неузаконенная перепланировка, лучше либо узаконить ее до продажи, либо быть готовым к тому, что цену собьют на 20–30%.

Однушки без парковки и «бетон в поле»: куда уйдет спрос

Эксперты отмечают: в 2026 году покупатель, который с трудом проходит ипотечный скоринг, смотрит на квартиру не как на «временное пристанище», а как на жилье на 10–15 лет. Соответственно, требования становятся жестче.

Какие варианты просядут сильнее всего.

• Однушки и студии в домах без нормальной парковки. Вечером двор забит машинами, газоны перекопаны, выехать невозможно. Покупатель с ребенком и машиной пройдет мимо.

• Квартиры в отдаленных локациях. Рекламное «бетон в поле» — когда до метро час на автобусе, до школы 40 минут пешком, а вокруг поля и стройки. В 2020-м такое брали из-за низкой цены. В 2026-м — уже нет.

• Смежные комнаты и неудобные планировки. Двушка, где нужно проходить через одну комнату, чтобы попасть в другую. Узкие кухни, темные прихожие, санузлы площадью с телефонную будку. Все, что выбивается из современных представлений о комфорте.

Что делать собственникам уже сейчас

Ирина Колесникова советует не ждать чуда до лета 2026 года. Если ваш объект попадает хотя бы в один из пунктов выше — лучше начинать действовать немедленно.

План действий.

1. Оцените свой объект честно. Встаньте на место покупателя. Что вы видите? Плесень? Трещины? Запах из подвала? Ремонт 1995 года? Если да — это проблема.

2. Решите, что можно исправить.

   • Узаконьте перепланировку (да, это деньги и время, но без этого продать будет почти невозможно).

   • Погасите долги по коммуналке.

   • Сделайте косметический ремонт хотя бы в прихожей и на кухне — первое впечатление решает.

   • Если дом аварийный или проблемы неустранимы — готовьтесь к торгу.

3. Поймите, кто ваш покупатель. Для семей с ипотекой нужен «чистый» объект с прозрачными документами. Если у вас «токсичный» вариант — ориентируйтесь на инвестора, но закладывайте дисконт.

4. Не завышайте цену. С июня 2026 года рынок станет жестче. То, что уходило за две недели по цене X, будет висеть месяцами по цене X−15%. Лучше продать дешевле сейчас, чем мучиться полгода и в итоге отдать за ту же сумму, но с потерянным временем.

Риелторы советуют: не ждите лета. Либо решайте проблемы заранее, либо снижайте цену сейчас, пока есть спрос. На рынке с ужесточившейся ипотекой побеждает жилье «без сюрпризов»: прозрачные документы, понятная история, адекватная цена и приличный вид. Всё, что не вписывается в эту схему, будет уходить инвесторам с дисконтом. Или не уходить вообще, пишут Простые слова, важные дела.