Многие ждут от профессионала рынка недвижимости одного: «Срочно бери метры, пока не подорожало!». Не дождётесь. Такого совета в этой статье не будет.
Почему? Потому что я знаю, как всё устроено на самом деле. И иногда лучше честно сказать «не сейчас», чем продавать клиенту то, что ему не нужно.
История про четырёх друзей
Встретились как-то школьные приятели. Один признался: «Я почти не езжу в метро, потому что сам его строю — знаю, как там всё зашито». Второй сказал: «Колбасу не покупаю, видел, из чего её делают». Третий — «Никогда не лечу самолётами, работаю в технической службе аэропорта».
Четвёртым в этой истории часто был я. И мораль простая: когда знаешь изнанку, осторожность растёт. Риэлторы покупают недвижимость реже и вдумчивее, чем те, кто видит только красивые картинки в объявлениях. Не потому, что это плохой актив. А потому что специфический.
Четыре свойства недвижимости, о которых молчат в рекламе
Первое: рост цене нужен устойчивый подъём экономики.
Без общего повышения благосостояния населения квадратные метры дорожают медленнее инфляции. Да, разные локации и типы объектов ведут себя по-разному. Но общая закономерность, подтверждённая личным опытом автора ещё с конца прошлого века, такова.
Второе: это небыстрые деньги.
Продать квартиру за месяц без дисконта почти нереально. Недвижимость — актив с низкой ликвидностью. Вам может понадобиться полгода, чтобы получить нормальную цену.
Третье: вы не полный хозяин.
Ваше право владения устанавливает и регулирует государство. Без его одобрения нельзя перепланировать квартиру, сменить назначение помещения, иногда даже просто сделать перегородку. В экстренных ситуациях объект могут изъять (с компенсацией или без) или просто снести.
Четвёртое: содержание стоит денег.
Налоги, коммуналка, взносы на капремонт, поверка счётчиков, обслуживание — всё это регулярные траты, которые никто не отменял.
Ценность права владения недвижимостью высока, когда экономика стабильна, перспективы понятны, а мир спокоен. Как только картина меняется, эта ценность может упасть — вплоть до символической суммы. В истории так уже бывало с владельцами доходных домов, которые в одночасье оставались с одной комнатой в коммуналке.
Это не значит, что в недвижимость нельзя вкладываться. Если покупка повышает качество вашей жизни сегодня — смысл есть. Мы живём здесь и сейчас, а не за поворотом неопределённости, у которой, конечно, проглядываются не самые весёлые черты. Но бежать в леса с рюкзаком отшельника точно не стоит. Самого страшного может и не случиться.
Что происходит в мире финансов прямо сейчас
Я не экстрасенс и не буду давать прогнозы с точными датами. Риэлторы ориентируются на реальные тенденции и на то, что делают серьёзные клиенты. В том числе те, о ком пишут СМИ и спецслужбы как об «источниках». Но даже источники не всегда правильно понимают картину.
Выделю три тенденции, которые уже ни у кого не вызывают сомнений.
Первая: финансовую свободу людей ограничивают
Деньги — это обязательства государства перед держателем. Держатель может получить на них товары и услуги. Государствам нужно сократить свои обязательства. Финансовой системе — демонтировать старую конструкцию, чтобы собрать новую. Без изъятия ликвидности это не работает.
Ликвидность убирают через фильтры активов. Комплаенс в европейских банках, например, становится всё жёстче. Особенно для выходцев из наших регионов. Нужно собрать столько документов о происхождении денег, что для многих это уже нереально. Средства просто исключаются из системы.
Инфляция, биржевые механизмы, закрытие счетов — всё это звенья одной цепи. И это не локальная история, а общемировая.
Вторая: мир дробится на зоны
Активы субъекта одной юрисдикции перестают быть частью мирового оборота. Пример: вы гражданин РФ с несколькими миллионами евро. Для Евросоюза вы практически закрыты. Лазейки ещё есть, но они ведут в ловушки.
Физическое перемещение между зонами тоже затрудняется. До Первой мировой войны можно было поднять парус и плыть с оружием и без паспорта. Потом появились визы. После ковида уровень свободы — уже не тот, и вряд ли восстановится. Элементы цифрового контроля вводятся именно для ограничения перемещений.
Третья: усиливается надзор внутри зон
В разных юрисдикциях строгость и уважение к личности будут различаться. Отдельные люди и группы сохранят более свободное перемещение. Но для большинства мир географически уменьшится до определённой территории, выехать за пределы которой станет сложно.
Как сохранить нажитое с учётом этих трёх тенденций
Первое правило: уменьшайте количество фильтров.
Чем меньше бюрократических барьеров предстоит пройти вашим активам, тем лучше. Либо имейте возможность их проходить: чистые документы о происхождении, понимание системы, в наших краях иногда и личный административный ресурс.
Второе правило: контролируйте международные активы.
Диверсификация — это хорошо. Но если ваша недвижимость в Латвии или Финляндии, а вы в Москве, доступ к ней может стать проблемой. С каждым годом таких проблем больше. То же касается счетов в иностранных банках и даже криптовалют.
Интернет тоже делят на суверенные зоны. Пока он глобален лишь потому, что нет технических решений для жёсткого регулирования. Но они прорабатываются. Доступ к крипте в перспективе останется у тех, кто сможет выйти в свободный глобальный сегмент сети — если вообще такой сохранится. Внутри юрисдикций криптоактивы будут зависеть от государства не меньше, чем безналичные рубли.
А что с безналичными деньгами?
Ничего плохого в них нет, особенно когда банки дают высокие проценты по вкладам. Но бывают времена, плохие для всех — и для государства, и для банков. Ваши деньги не украдут. Вам просто не смогут их отдать. В полном объёме и по первому требованию.
Наличные доллары — панацея?
Нет. Дизайн купюр постоянно меняется. Новые быстро становятся старыми. Казначейство США завершило интеграцию системы цифрового отслеживания серийных номеров. Это значит, что США могут выстроить мониторинг и при необходимости «выключать» ликвидность отдельных банкнот — например, если они засветились в недружественной юрисдикции или подозрительной операции.
Самый главный актив, который всегда с вами
Чтобы сохранить актив, нужно в первую очередь сохранить над ним контроль. Ни деньги, ни любое имущество, зарегистрированное на третье лицо, вы полностью не контролируете.
На первый план выходят ваши личные возможности:
-
профессиональные навыки;
-
коммуникация и связи;
-
способность адекватно реагировать на происходящее;
-
репутация.
Вложения в эти свойства — самые надёжные. Они неотчуждаемы, всегда при вас и сами генерируют доход.
Второе правило надёжности: вкладывайте в то, в чём разбираетесь. Машины, антиквариат, живопись, марки, инструменты — что угодно. Если не разбираетесь ни в чём — вкладывайте в умение разбираться. Это снова пункт первый.
Что насчёт золота
Золото за последние годы обогнало по росту недвижимость. Если бы золотой стандарт не отменили, унция сегодня стоила бы около 30 000 долларов (сейчас — примерно 4600). Но золото не приносит текущей прибыли. Его нужно физически хранить. В нашем агентстве появилась услуга обмена квартир на золото — и она востребована. Вы можете оформить сделку, получить слитки или монеты с банковским сертификатом в том же офисе.
Покупка золота с рук требует опыта. Ювелирку на глаз не оценить. Самый безопасный вариант — банк. Дороже, зато надёжнее.
Акции, фондовый рынок, финансовые механизмы
В этом тоже надо разбираться. И этого мало. Для человека без реальных инсайдерских каналов (не каналов в мессенджерах, а живых связей) это лотерея. Многие экономисты предсказывают серьёзный обвал рынков. Пройти его без потерь будет тяжело. Если инсайд есть — возможно получить прибыль. Но гарантий никто не даст.
Так вернёмся к недвижимости
Да, есть вероятность, что не вся недвижимость пройдёт сквозь будущие фильтры. Сценарии разные, о них напишу отдельно. Но потенциальный запрос о происхождении средств на покупку, например, за последние три года — вполне реален.
Могут повысить налог на вторую квартиру в одном регионе или ввести другие ограничения. Тем не менее для большинства людей недвижимость остаётся относительно нормальным способом провести активы через фильтр. Есть юрисдикции, где ваш актив будет надёжно скрыт от нежелательного внимания. Пока есть.
Разные объекты имеют разную перспективу по стоимости и расходам на содержание. Принимать решения в такой ситуации непросто, но для этого и существуют консультации.
Выводы, которые многих разочаруют
Универсального рецепта сохранения денег нет. Каждому придётся отвечать на этот вопрос исходя из своих личных обстоятельств.
-
Недвижимость — среди хороших, но не самых надёжных активов.
-
Вклады, крипта, акции — зависят от вашей способности пропустить их через фильтры и сохранить контроль. Без этого они могут оказаться хуже недвижимости.
-
Активы, в которых вы разбираетесь и которые не зависят от политических и экономических обстоятельств, — лучшие. Потому что в трудные времена важнее даже не цена, а возможность контролировать.
Сейчас разумная стратегия: не ждать, что завтра настанут хорошие времена. Надеяться, что не настанут совсем тяжёлые. И быть готовым к любому сценарию.
Получилось снова много о недвижимости. Но что есть, то есть, пишет Александр Георгиевич.