Берите сейчас или ждать падения: эксперт раскрыл формулу выгодной ипотечной сделки

Восьмой раз подряд Банк России взял паузу. Ключевая ставка зафиксирована на уровне 14,5 процента. Казалось бы, ничего не меняется. Но рынок недвижимости лихорадит от слухов и прогнозов. Покупатели застыли в нерешительности: брать ипотеку сегодня или дожить до лучших времён?

Аналитик портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова утверждает: цикл смягчения денежно-кредитной политики ещё не завершён. Регулятор может сделать ещё шаги вниз. Но есть важная оговорка, о которой молчат в заголовках новостей.

Куда ползут ставки и чего ждать от банков

Солдатенкова обращает внимание на два ключевых фактора, которые будут определять судьбу ипотеки в ближайшие месяцы. Первый — инфляционные риски. Второй — геополитическая обстановка. Любой резкий скачок цен или новая волна напряжённости заставят ЦБ взять паузу или даже развернуть политику вспять.

Что это значит для обычного заёмщика. Проценты по жилищным кредитам меняются не мгновенно вслед за ставкой. Между решением регулятора и реальными банковскими предложениями проходит время — так называемый лаг.

Прогноз аналитика на ближайшее будущее:

• средняя ставка рыночной ипотеки стабилизируется в коридоре от 18,5 до 19 процентов годовых;

• отдельные банки с большим запасом свободных денег могут предложить условия чуть привлекательнее средних;

• разрыв между ключевой ставкой ЦБ (14,5%) и рыночным процентом для заёмщика сохранится в районе 3–4 пунктов.

Главная дилемма: платить сейчас или переплатить потом

Потенциальный покупатель оказывается между двух огней. С одной стороны — текущие переплаты по кредиту выглядят пугающе. С другой — страх упустить свой шанс, если квартиры начнут дорожать быстрее, чем снижаются ставки.

Солдатенкова предлагает сместить фокус внимания. Главный ориентир для принятия решения — не процент в договоре, а ценность самой недвижимости.

Аргумент звучит жёстко, но честно: предпосылок для удешевления жилья на горизонте не наблюдается. Себестоимость строительства растёт, земля дорожает, трудовые ресурсы дешеветь не собираются. Квадратные метры продолжат ползти вверх.

В такой логике риск переплатить по высокой ставке на старте может полностью сойти на нет. За счёт дальнейшего удорожания самого объекта. Купили дорого в кредит, а через два года квартира стоит ещё дороже — вы всё равно в плюсе.

Три инструмента, чтобы снизить финансовую нагрузку прямо сейчас

Даже если ставка кусается, это не приговор. Эксперт называет три рабочих способа сделать ипотеку менее обременительной.

Первый — растянуть срок. Чем длиннее кредит, тем меньше ежемесячный платёж. Да, общая переплата в рублях вырастет. Но текущая нагрузка на семейный бюджет станет терпимее. А досрочное погашение никто не отменял.

Второй — готовиться к рефинансированию. Когда рыночная ситуация изменится и ставки упадут, можно будет перекредитоваться в другом банке или в том же на новых условиях. Договор ипотеки — не кандалы на всю жизнь, его можно пересмотреть.

Третий — использовать досрочное погашение. Даже небольшие дополнительные суммы, вносимые сверх обязательного платежа, эффективно уменьшают тело долга. А проценты начисляются на остаток. Чем быстрее падает основной долг, тем меньше итоговая переплата.

Что в итоге: брать или не брать

Ответ эксперта не укладывается в простое «да» или «нет». Всё зависит от вашей личной ситуации.

Брать сейчас стоит, если:

• вы нашли квартиру, которая идеально подходит вам по локации, планировке и состоянию;

• у вас стабильный доход и вы готовы нести ежемесячный платёж в текущем размере;

• вы понимаете, что через год такая же квартира может стоить на 10–15% дороже.

Отложить сделку имеет смысл, если:

• вы надеетесь на резкое обрушение цен (эксперт называет этот сценарий маловероятным);

• ваша кредитная история неидеальна и банк даёт заведомо плохие условия;

• у вас нет возможности для досрочных погашений и вы полностью зависите от колебаний ставки.

Самое опасное сейчас — застыть в нерешительности. Рынок не стоит на месте. Квартиры уходят, продавцы повышают цены, а инфляция продолжает свою работу. Проверьте свои финансы, прикиньте ежемесячный платёж по максимально возможному сроку — и принимайте решение без страха. Рефинансирование и досрочное погашение всегда оставляют лазейку, пишет konkurent.ru.