Не заплатите налог с аренды — получите штраф 40 %: новые риски для собственников в мае

Сдаёте квартиру и получаете деньги на карту? Поздравляю, вы под прицелом налоговой. И если раньше можно было надеяться на «авось не увидят», то в 2026 году этот номер больше не пройдёт.

ФНС усилила контроль за доходами от аренды жилья. Теперь скрыть такие поступления практически невозможно. Рассказываем, как налоговая вычисляет нелегальных арендодателей, какие штрафы грозят и как легализоваться с минимальными потерями.

Как налоговая вычисляет нелегальных арендодателей

Раньше многие считали: «Буду получать переводы на карту, налоговая не узнает». Теперь это заблуждение.

Три способа, которыми ФНС находит нарушителей:

Способ	Как работает	Пример
1. Анализ банковских переводов	Налоговая получает данные от банков о регулярных поступлениях на карты физических лиц	Если на вашу карту каждый месяц приходит 25 000–40 000 ₽ от разных людей — система видит это
2. Сравнение с объявлениями	Специальные алгоритмы находят объявления об аренде на Avito, Юле, Citylink и сопоставляют с владельцами	Вы дали объявление «сдам квартиру», и налоговая знает, что это ваша собственность
3. Жалобы соседей	Самый старый, но действенный способ	Соседи устали от шумных жильцов и написали заявление в налоговую или полицию

Вывод: надеяться на незаметность больше нельзя. Рано или поздно ФНС вычислит нелегальный доход.

---

Какие штрафы грозят: 40 % от суммы задолженности — не шутка

Если налоговая докажет, что вы умышленно скрывали доходы от аренды, последствия будут серьёзными.

Что придётся заплатить (помимо самого налога):

Вид наказания	Размер	Когда применяется
Штраф за неуплату налога	20–40 % от суммы недоплаченного налога	20 % — если не умышленно; 40 % — если докажут умысел
Пени за просрочку	1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки	За каждый день, начиная с 16 июля года, следующего за отчётным
Штраф за неподачу декларации	5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1000 ₽	Если вы вообще не подали декларацию 3-НДФЛ

Пример расчёта для наглядности:

Вы сдавали квартиру за 30 000 ₽ в месяц в течение 2025 года. Годовой доход — 360 000 ₽. Налог 13 % — 46 800 ₽.

Если налоговая обнаружит нарушение в 2026 году и докажет умысел:

• Сам налог: 46 800 ₽

• Штраф 40 %: 18 720 ₽

• Пени за просрочку (например, за 300 дней): около 3 000–5 000 ₽

• Штраф за неподачу декларации: ещё несколько тысяч

Итог: вместо 46 800 ₽ вы заплатите около 70 000–75 000 ₽.

---

Если сдаёте несколько квартир — могут признать бизнесом

Отдельный риск для тех, у кого в собственности несколько объектов.

Что это значит:

• Вашу деятельность могут признать предпринимательской (даже без регистрации ИП).

• Потребуется не только платить НДФЛ, но и перечислять страховые взносы в СФР (пенсионное и медицинское страхование).

• Нужно будет сдавать дополнительную отчётность.

Пример: если у вас три квартиры, и вы сдаёте их все, налоговая может посчитать, что это систематическое извлечение прибыли — то есть бизнес. А значит, без регистрации ИП не обойтись.

---

Как легализоваться: 3 законных способа

Эксперт советует не ждать, пока налоговая сама найдёт нарушение, а заранее выбрать удобный формат уплаты налогов.

Способ	Налоговая ставка	Плюсы	Минусы
Стандартный НДФЛ (3-НДФЛ)	13 %	Не нужно регистрировать статус	Нужно подавать декларацию раз в год
Самозанятость	4 % (если сдаёте физлицам) или 6 % (если юрлицам)	Низкая ставка, не нужно подавать декларацию, всё в приложении	Лимит дохода 2,4 млн ₽ в год
Индивидуальный предприниматель	6 % (УСН «доходы») или 6–15 % (в зависимости от региона и системы)	Можно учитывать расходы, подходит для нескольких квартир	Нужно платить страховые взносы, сдавать отчётность

Совет эксперта: для большинства арендодателей с одной-двумя квартирами оптимальный вариант — самозанятость. Ставка 4–6 %, никакой отчётности, просто выдаёте чек через приложение «Мой налог».

---

Что делать, если вы уже сдаёте квартиру нелегально (пошаговая инструкция)

1. Прекратите скрывать доход. Это первое и главное. Мониторинг со стороны ФНС будет только усиливаться.

2. Выберите способ легализации. Для одной квартиры — самозанятость. Для нескольких — ИП на УСН.

3. Оформите письменный договор с жильцом. Это защитит и вас, и его. В договоре укажите реальную стоимость аренды.

4. Начните платить налоги с текущего месяца. Подавать декларацию за прошлые периоды, если не было проверки, — на ваше усмотрение. Но если налоговая уже прислала запрос, лучше подать «уточнёнку» и заплатить налог до штрафа.

5. Храните документы. Договор, чеки (если вы самозанятый), выписки по счетам — всё это пригодится, если у ФНС возникнут вопросы.

---

Дополнительные риски: блокировка карты и проблемы с банком

Даже если налоговая пока не пришла, банк может обратить внимание на регулярные поступления на вашу карту.

Что грозит:

• Вопросы от службы безопасности банка: «Откуда эти переводы?».

• Временная блокировка счёта до выяснения обстоятельств.

• Ограничение на проведение операций.

Банки обязаны соблюдать закон 115-ФЗ (о противодействии отмыванию доходов). Регулярные переводы от разных людей без подтверждения происхождения средств — это стопроцентный триггер.

---

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру родственнику?

Да, если родственник платит вам деньги за проживание. Исключение — если вы живёте вместе и он просто компенсирует часть коммунальных платежей (нужно подтверждать).

Что будет, если я не подам декларацию и не заплачу налог, а налоговая не узнает?

Узнает. Система автоматического мониторинга банковских переводов работает уже сейчас. Вероятность того, что вас не найдут, стремится к нулю. А если найдут — добавятся штрафы и пени.

Может ли банк сам сообщить в налоговую о моих переводах?

Да. Банки обязаны передавать информацию о подозрительных операциях. Регулярные поступления от разных людей с пометкой «за квартиру» или без пометки — это подозрительная операция.

Я сдаю квартиру и получаю наличные. Как налоговая узнает?

Если вы не кладёте наличные на счёт — действительно сложнее. Но:

• Арендатор может перевести вам деньги безналом (вы не можете это контролировать).

• Соседи могут пожаловаться.

• Реклама в интернете выдаст вас.

Риск остаться незамеченным есть, но он снижается с каждым годом.

---

Что в итоге?

Скрывать доход от аренды квартиры становится всё труднее. Налоговая научилась вычислять нелегальных арендодателей через банковские переводы, объявления в интернете и жалобы соседей.

Что грозит нарушителям:

• Штраф до 40 % от неуплаченной суммы налога.

• Пени за каждый день просрочки.

• Штраф за неподачу декларации.

• В отдельных случаях — признание деятельности предпринимательской с дополнительными взносами.

• Блокировка банковской карты по 115-ФЗ.

Как легализоваться с минимальными потерями:

• Станьте самозанятым (4–6 %, никакой отчётности).

• Или платите НДФЛ 13 % через декларацию 3-НДФЛ.

• Для нескольких квартир — регистрируйте ИП на УСН.

Совет эксперта: лучше заранее выбрать удобный формат оплаты налогов, чем потом платить штрафы и нервы. Легализация проще и дешевле, чем кажется, пишет primamedia.ru.