Россияне скупают жильё в Беларуси: сколько стоит квартира, какие налоги и реально ли взять ипотеку

Россияне могут покупать жильё в Беларуси, но бывают сложности: с одной стороны, трудно получить ипотеку, а с другой — бывает невозможно привезти наличные, причём банковский перевод работает не всегда. Рассказываем, что с этим делать и во сколько россиянину обойдётся покупка и содержание белорусской квартиры

Россияне могут покупать жильё в Беларуси, но бывают сложности: с одной стороны, трудно получить ипотеку, а с другой — бывает невозможно привезти наличные, причём банковский перевод работает не всегда. Рассказываем, что с этим делать и во сколько россиянину обойдётся покупка и содержание белорусской квартиры.

Может ли россиянин купить квартиру в Беларуси

Да, квартиру можно купить без ограничений. Россия и Беларусь состоят в Союзном государстве с 2000 года и опираются на принцип взаимности: россияне могут покупать жильё в Беларуси на тех же условиях, что и сами белорусы. Точно так же и граждане Беларуси могут приобретать жильё на территории России без дополнительных сложностей. Для покупки за свои деньги россиянину достаточно паспорта РФ, вид на жительство не требуется. Можно купить квартиру, дом, коммерческое помещение или долю в недвижимости.

Ограничение есть для земли: с паспортом РФ не получится приобрести землю в собственность, её можно только арендовать на 99 лет. После этого государство обязано предложить продление договора аренды. По сути, мало что меняется: белорусы оплачивают земельный налог, а россияне — аренду.

Покупают недвижимость обычно на сбережения, потому что российские банки не одобрят ипотеку для покупки квартиры за рубежом, так как сложно оформить залог на такую недвижимость. Но можно оформить обычный нецелевой кредит. Для такой покупки подойдёт кредит под залог недвижимости. По такому кредиту сумма одобрения намного больше, а проценты ниже, чем по обычному потребительскому кредиту.

Зачем россияне покупают жильё в Беларуси

Интерес к недвижимости в Беларуси растёт с 2020 года, когда началась пандемия. Правительство страны долго не вводило антиковидные меры, можно было спокойно передвигаться по улицам, ходить в рестораны и пользоваться общественным транспортом и привычными услугами вроде салонов красоты.

В 2022 году после начала военной операции переезжать в Беларусь стали чаще на постоянное место жительства или транзитом. К 2026 году интерес россиян к белорусской недвижимости не спал, особенно это касается молодёжи, которой важно пользоваться интернетом без ограничений.

Кто покупает недвижимость в Беларуси

Жильё покупают ради переезда, в качестве «запасного аэродрома» или для сдачи в аренду.

• Люди с белорусскими корнями. Во второй половине жизни люди иногда задумываются о возвращении на свою историческую родину. Обычно этнические белорусы выбирают тихие места: небольшие города или деревни.

• Пенсионеры, в том числе бывшие военные и северяне. Некоторые белорусы приезжают на заработки в Россию и отправляются в регионы Крайнего Севера, чтобы получать зарплату с повышенным коэффициентом. Бывает, что белорусы остаются в РФ до самой пенсии, а накопив достаточно, возвращаются на родину и покупают жильё.

• Удаленщики и самозанятые с клиентами в РФ. Беларусь подходит для жизни людей, работающих удалённо за компьютером на российских клиентов. Доходы позволяют чувствовать себя комфортно, а интернет работает без обхода блокировок.

• Инвесторы. Обычно люди покупают жильё в Минске, где рынок недвижимости стабильно растёт. Некоторые берут квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи, а иногда покупают недвижимость для сдачи в аренду.

Что привлекает россиян в Беларуси

Беларусь комфортна для жизни: в городах чисто, малолюдно и безопасно, есть просторные парки с водоёмами, достопримечательности, привычные развлечения и сервисы. Часто можно услышать мнение, что белорусские продукты вкуснее и качественнее российских, особенно мясные и молочные.

Стоимость жизни ниже, чем в России. Если сравнивать цены в Минске и Москве, аренда квартиры или чашка кофе в Минске стоит в два раза дешевле, проезд на общественном транспорте — в три. Зарплаты в Москве выше. Поэтому Беларусь популярна у IT-специалистов и тех, кто может работать удалённо на российскую компанию. Везде можно расплатиться «МИР».

В отличие от многих зарубежных стран, в Беларуси россияне не сталкиваются с иным менталитетом или языковым барьером: на белорусском языке говорят единицы, а русский признан государственным языком.

Сколько будет стоить квартира в Беларуси в 2027 году

Как и в других странах, стоимость жилья в Беларуси зависит от города, района, состояния квартиры, транспортной доступности и других параметров. В крупнейших городах ситуация на рубеже 2026–2027 годов выглядит примерно так:

Купить квартиру в Беларуси можно только за белорусские рубли (BYN), поэтому на стоимость жилья будет влиять и курс валюты. Не все банки меняют российские рубли на белорусские напрямую, поэтому может потребоваться купить промежуточную валюту: доллары или евро. В этом случае произойдёт двойная конвертация: RUB → USD/EUR → BYN, и квартира обойдётся дороже.

Как купить квартиру в Беларуси: пошаговая инструкция

Процесс покупки жилья в Беларуси не слишком отличается от привычного россиянам.

1. Выбрать город и квартиру. Если покупаете жильё для себя, оптимально арендовать квартиру в интересующем городе на несколько месяцев и пожить в ней, чтобы прочувствовать местный колорит и решить, хочется ли жить здесь постоянно. При покупке квартиры для сдачи в аренду лучше выбирать небольшие квартиры в современных жилых комплексах, чтобы было проще найти арендаторов.

2. Выбрать агентство недвижимости. Покупать квартиру можно и без агента, но тогда придётся самостоятельно проверить её: документы, историю, обременения, долги, соответствие планировки реальным документам. Если не знаете особенности белорусского законодательства в сфере недвижимости, возможно, стоит доверить эту работу специалисту за 1–3% комиссии. Агентства в Беларуси лицензируются, а риелторы проходят аттестацию. За ошибки или недобросовестную работу они могут получить штрафы или даже оказаться в тюрьме, поэтому обычно работать с агентствами безопасно.

3. Заключить договор. Это можно сделать у нотариуса или в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ). Во втором случае регистратор проверит документы на соответствие закону перед внесением записи в реестр — нотариус такого сделать не сможет. В договоре должны быть обязательно прописаны существенные условия: Ф. И. О. покупателя и продавца; адрес, месторасположение, кадастровый номер, количество комнат, этаж и общая площадь квартиры; стоимость в национальной валюте. Обычно также указывают дополнительные условия, например сроки передачи ключей после покупки квартиры или кто оплачивает госпошлину за регистрацию права собственности.

4. Оплатить покупку. После подписания договора нужно передать продавцу деньги. Это можно сделать наличными или банковским переводом, второй способ надёжнее, но будет комиссия.

5. Переоформить счета на коммуналку. Формально покупатель обязан оплачивать счета сразу после получения права собственности, но поставщики услуг должны знать, кому выставлять счета. Поэтому нужно сообщить о новом собственнике в каждую организацию, которая обслуживает дом: расчётно-справочный центр (РСЦ), товарищество собственников (ТС), «Энергосбыт», «Водоканал», «Мингаз». Сделайте фотографии счётчиков, когда получите ключи. Если окажется, что предыдущий собственник накопил долги, формально это его проблема, но фактически разбираться придётся вам. Фотографии помогут доказать, что долги не ваши.

На что ещё придётся потратиться при покупке

Как заплатить за квартиру: доллары, рубли и наличные

В Беларуси обычно цены на жильё фиксируют в долларах, а в день расчёта пересчитывают их в рубли по курсу Национального банка. С 2009 по 2016 год курс белорусского рубля был особенно нестабилен, и людям оказалось удобнее привязывать стоимость товаров и услуг к доллару.

Для максимальной безопасности при оплате квартиры можно воспользоваться банковской услугой «Безопасная сделка». Это трёхсторонний договор между вами, продавцом и банком:

1. Вы кладёте деньги на счёт, открытый специально для вашей сделки.

2. Вы получаете в собственность квартиру. Регистрация в Национальном кадастровом агентстве обычно занимает несколько рабочих дней.

3. Банк переводит деньги продавцу.

Если продавец окажется мошенником, он не сможет получить ваши деньги, пока вы не станете собственником квартиры. Поэтому злоумышленники обходят «Безопасную сделку» стороной.

Чтобы перевести деньги из России, нужно открыть счёт в белорусском банке (это можно сделать только очно), а затем совершить на него перевод. Не все белорусские банки принимают переводы из РФ — уточняйте это в конкретной финансовой организации перед открытием счёта.

Что касается наличных, по Указу президента РФ № 706 вывозить из России на машине или поезде можно до 1 млн рублей без каких-либо подтверждающих документов. Вся сумма сверх этого может быть конфискована таможней. Вывезти больше 1 млн рублей наличкой можно самолётом через один из 17 аэропортов России из специального перечня. Понадобится подтвердить легальность денег. Если вы ИП, наличку вообще нельзя вывозить.

Ипотека в Беларуси для россиян

Россиянам довольно трудно взять ипотеку, поскольку банки предъявляют строгие требования к нерезидентам. Например, большинство финансовых организаций требуют наличия вида на жительство и официального источника дохода на территории Беларуси со стажем от трёх или шести месяцев.

Первоначальный взнос по ипотеке обычно составляет 20–30%, ставка в последние годы колеблется в районе 13–18% годовых и зависит от конкретного банка и экономической ситуации. Если стоимость покупки слишком высокая, может потребоваться поручительство.

Как и в России, квартира, на покупку которой взята ипотека, остаётся у банка в залоге до полного погашения задолженности.

Налоги и расходы на содержание квартиры

В Беларуси два налога на имущество объединены в платёж, который нужно совершить до 16 ноября следующего года:

• Налог на недвижимость составляет 0,1% от расчётной стоимости квартиры; если площадь жилья больше 150 м², применяется повышенный коэффициент.

• Земельный налог: 2–5 белорусских рублей (60–150 российских).

Ежемесячная коммуналка зависит от сезона (зимой дороже) и составляет от 60 до 250 белорусских рублей (2000–9000 российских).

Дополнительно нужно оплачивать капремонт, техобслуживание и управление общим имуществом — это ещё несколько сотен российских рублей ежемесячно. Налога при покупке жилья нет.

Интересно: в среднем содержание квартиры в Беларуси на 20–50% дешевле, чем в РФ, пишут banki.ru.