Квартиры в новостройках начнут продавать по-новому: покупателям предложат внести всего 10–20% стоимости жилья

Российский рынок недвижимости может столкнуться с серьёзными переменами уже в 2027 году. Привычную схему покупки квартир в строящихся домах способна потеснить новая модель финансирования. Она предполагает, что покупателю достаточно внести первоначальный взнос в размере 10–20% стоимости жилья, а остальные деньги перечислить после завершения строительства.

Такой прогноз озвучил основатель и почётный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По мнению эксперта, застройщикам придётся пересмотреть условия продажи недвижимости из-за снижения покупательской активности.

Почему застройщикам придётся менять правила

Российский рынок новостроек постепенно меняется. Если раньше условия во многом диктовали строительные компании, то теперь всё большее влияние получают покупатели.

Константин Апрелев считает, что рынок продавца фактически превратился в рынок покупателя. На фоне сокращения спроса девелоперам становится сложнее реализовывать квартиры на прежних условиях.

Одним из возможных решений эксперт называет переход к траншевой модели оплаты жилья. Она позволит снизить финансовую нагрузку на покупателей в период строительства дома.

Как будет работать новая схема покупки квартиры

Предлагаемый механизм заметно отличается от привычной ипотеки.

По прогнозу эксперта, приобретение недвижимости может происходить следующим образом:

1. Первоначальный взнос. Покупатель перечисляет от 10 до 20% стоимости выбранной квартиры.

2. Ожидание завершения строительства. До ввода здания в эксплуатацию дополнительные платежи и проценты по предполагаемой схеме не начисляются.

3. Получение готового жилья. После завершения строительства и передачи ключей наступает время окончательного расчёта.

4. Погашение оставшейся суммы. Покупатель перечисляет остаток собственными средствами либо оформляет ипотеку на уже готовую недвижимость.

Например, если квартира стоит 6 миллионов рублей, первоначальный платёж составит от 600 тысяч до 1,2 миллиона рублей.

Оставшиеся 4,8–5,4 миллиона рублей потребуется выплатить после сдачи дома.

При этом конкретные условия такой модели пока не утверждены. Речь идёт о прогнозе специалиста, а не о принятом решении властей.

Что произойдёт с эскроу-счетами

Сегодня при покупке квартиры в строящемся доме широко применяется система эскроу-счетов.

Это специальные банковские счета, на которых деньги покупателя сохраняются до выполнения застройщиком предусмотренных договором обязательств.

Такая система стала важным инструментом защиты граждан. Она снижает риск потери средств в ситуациях, когда строительная компания не завершает объект.

Но у механизма есть и экономические особенности. Пока деньги находятся на эскроу-счёте, застройщик не может свободно использовать их для финансирования строительства. Для выполнения работ компании привлекают банковские кредиты, расходы на обслуживание которых могут влиять на стоимость квартир.

По мнению Апрелева, необходимость пересмотра действующей системы становится всё более очевидной.

При этом отмена эскроу-счетов пока не предусмотрена принятым решением. Для перехода к принципиально другой модели расчётов могут потребоваться законодательные изменения и новые механизмы защиты покупателей.

Чем новая модель может быть выгодна россиянам

Главное преимущество предложенной схемы заключается в снижении финансовой нагрузки на этапе строительства.

Покупателю не придётся сразу привлекать всю сумму или начинать полноценные ипотечные выплаты за квартиру, в которую ещё невозможно заселиться.

Кроме того, у будущего собственника появится дополнительное время для накопления оставшейся суммы.

Но существуют и риски. Например, к моменту сдачи дома условия ипотечного кредитования могут измениться. Если покупатель рассчитывает оформить кредит после завершения строительства, ему важно заранее оценить вероятность одобрения займа и будущую платёжную нагрузку.

Когда могут заработать новые правила

Константин Апрелев допускает, что переход к новой модели начнётся уже в 2027 году.

Эксперт связывает такой прогноз с системным снижением спроса на первичном рынке недвижимости. По его оценке, строительным компаниям придётся искать способы привлечения покупателей, в том числе за счёт более гибких условий оплаты.

Пока траншевая модель остаётся одним из возможных сценариев развития рынка. Обязательного перехода всех застройщиков на такую систему с 2027 года не объявлено.

Для покупателей это означает, что следить стоит не только за ипотечными ставками, но и за способами оплаты квартир. Конкуренция между застройщиками может привести к появлению новых предложений, позволяющих приобрести жильё с меньшими первоначальными затратами.