Льготная ставка осталась, а требования выросли: кому теперь не хватит дохода на семейную ипотеку

С 1 октября 2026 года семейная ипотека работает по новым правилам. Лимиты для большинства семей с детьми увеличили, ставки сделали зависимыми от количества детей. Но есть нюанс, о котором говорят реже: даже если брать ту же сумму, что была доступна раньше, зарабатывать теперь придётся заметно больше. «РБК Недвижимость» посчитала, как изменились требования к доходу для семей в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области.

Как считали

В расчётах использованы прежние условия программы (актуальные до 1 октября 2026 года) и новые параметры, объявленные Минфином. Считали через ипотечный калькулятор «Дом.РФ».

Главное в цифрах: требования к зарплатам выросли

При сопоставимых сроках и суммах кредитования порог дохода поднялся:

• в 1,4 раза — для семей с одним ребёнком;

• в 1,3 раза — для семей с двумя детьми;

• в 1,1 раза — для семей с тремя детьми;

• не изменился — для семей с четырьмя детьми;

• стал мягче — для семей с пятью и более детьми.

Именно семьи с одним-двумя детьми составляют большинство. По данным вице-премьера Татьяны Голиковой, на них приходится 80% всех российских семей с детьми. Так что ужесточение затронет большинство потенциальных заёмщиков.

Ловушка длинных сроков

Большинство льготников берут ипотеку на максимально возможный срок. По данным Объединённого кредитного бюро, в августе 2026 года средний срок льготной ипотеки в столичных регионах превышал 27,3 года. Причина проста: длинный срок снижает ежемесячный платёж и требования к зарплате.

Но теперь предельный срок субсидирования — 15 лет вместо 30. Из-за этого требования к доходу выросли минимум в 1,2 раза для всех категорий. А для семей с одним ребёнком — вдвое. Важно: речь о суммарном доходе обоих родителей, а не одного.

Доходы обоих супругов теперь учитывают всегда

Комментарий «Дом.РФ» (оператора программы):

— С 1 февраля 2026 года оба супруга обязательно должны выступать в кредитном договоре в качестве созаёмщиков, поэтому при оформлении кредита учитываются доходы обоих родителей. До этой даты такое же правило действовало в случае, если оба супруга также выступали в кредитном договоре в качестве созаёмщиков (но это было не обязательно).

Сколько нужно зарабатывать на ипотеку в 12 млн рублей

Старые условия

Ставка и максимальная сумма не зависели от числа детей. В столичных регионах под 6% можно было взять до 12 млн рублей. Для одобрения требовался доход:

• 119,9 тыс. рублей в месяц — при сроке 30 лет (прежний максимум);

• 168,8 тыс. рублей в месяц — при сроке 15 лет (новый максимум).

Новые условия

Если брать те же 12 млн рублей, с учётом дифференциации ставок и предельного срока 15 лет порог дохода выглядит так:

Лимиты выросли, но не для всех

Прежний лимит в 12 млн рублей для столичных регионов сохранили только семьям с одним ребёнком. Остальным суммы увеличили:

• 15 млн рублей — семьям с двумя детьми;

• 18 млн рублей — многодетным.

Если брать ипотеку на всю доступную сумму, требования к зарплате окажутся в диапазоне от 221,9 тыс. рублей (семьи с пятью детьми) до 286,7 тыс. рублей (семьи с тремя детьми). Для семей, не являющихся многодетными, порог такой:

• 240 тыс. рублей в месяц — при одном ребёнке;

• 268,7 тыс. рублей в месяц — при двух детях.

Новых лимитов не всегда хватит даже на двушку

Даже с увеличенными лимитами в Москве кредита не всегда достаточно для покупки двухкомнатной квартиры в новостройке — минимально подходящего для семьи с детьми варианта.

Аналитики bnMAP.pro приводят цифры:

• средняя стоимость двушки в новостройках Новой Москвы — 19,4 млн рублей. По новым лимитам без дополнительных вложений (кроме обязательного первоначального взноса от 20%) в эту сумму уложатся только многодетные семьи;

• в Старой Москве двушку по семейной ипотеке без накоплений не купит никто. В массовых новостройках она стоит в среднем 25,3 млн рублей, в бизнес-классе — 42,5 млн рублей.

Успеть до 1 октября: важное предупреждение

Взять семейную ипотеку по старым условиям смогут только те, кто успеет подписать с банком кредитный договор до 1 октября 2026 года. Одного одобрения недостаточно — нужна именно подпись в договоре. Иначе условия пересмотрят под новые требования программы. Об этом предупреждают в «Дом.РФ».

Что это значит для семей

Новые правила делают программу адреснее: чем больше детей, тем ниже ставка и выше лимит. Но для большинства — семей с одним-двумя детьми — порог входа по доходу вырос ощутимо. Если раньше ипотеку на 12 млн рублей могла позволить семья с суммарным доходом около 120 тыс. рублей, то теперь планка поднялась до 215–240 тыс. рублей. Для многих это означает выбор: брать меньшую сумму, искать дополнительные накопления или откладывать покупку, пишет РБК.