Ипотека без переплаты: как закрыть кредит досрочно и не кормить банк лишним

Ипотека — это не просто «взял и платишь». Это математика, в которой от ваших решений зависит, отдадите вы банку лишние сотни тысяч или сэкономите их. Причём инструменты для этого есть у каждого заёмщика — вопрос лишь в том, знаете вы о них или нет.

Две системы платежей: что выбрать

Ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута в разговоре с «Ямал-Медиа» напомнил: пока ещё существуют два варианта — аннуитетные и дифференцированные платежи.

Аннуитетные — фиксированная сумма каждый месяц. Например, 30 тысяч рублей. Из них 25–28 тысяч уходит на проценты, остальное — на основной долг. Именно эту систему сегодня предпочитает большинство банков.

Дифференцированные — платежи не фиксированные, соотношение примерно пятьдесят на пятьдесят. Но сами суммы выше. Банков, работающих по этой схеме, осталось немного.

Как погасить ипотеку досрочно

Способов два, и они дают разный эффект.

Уменьшить ежемесячный платёж

Вы вносите сумму, и банк пересчитывает график — нагрузка становится комфортнее. Часть денег всё равно уходит в проценты, но платёж снижается. В ряде случаев это вполне эффективный метод.

Уменьшить срок ипотеки

Вся внесённая сумма — например, 100 тысяч рублей — идёт на закрытие основного долга. По словам Ракуты, если не привязываться к конкретным вводным, уменьшать срок выгоднее, чем сокращать платёж.

Рефинансирование: главный инструмент экономии

Снизить нагрузку помогает рефинансирование. Брокер рекомендует делать его раз в год — это позволяет уменьшать процентную ставку, а значит, и переплату. Правда, есть дополнительные расходы: страхование жизни и имущества.

«Можно хоть каждые полгода или год делать рефинансирование и уменьшать свою процентную ставку. Чем ниже процентная ставка, тем меньше переплата», — пояснил Ракута.

В некоторых случаях может понадобиться оценка. Но даже если разница между ставками больше 2%, это всё равно выгодно.

Комиссий за досрочное погашение банки, как правило, не берут — рынок стал прозрачнее. А вот с маткапиталом и другими субсидиями всё зависит от условий конкретного банка: одни принимают их для уменьшения платежа, другие — только для сокращения срока. Банк стоит подбирать под свою задачу.

Какие услуги банки навязывают зря

Помимо классического страхования, финансовые организации активно продвигают юридический сертификат — оформляют онлайн и обещают снизить ставку на 0,3%.

«Мы прекрасно понимаем, что мало кто из заёмщиков будет платить 30 лет ипотеку, поэтому 0,3% к ставке большой роли не играет. Но единовременно придётся выложить достаточно круглую сумму», — отметил Ракута.

На всех продуктах банк зарабатывает — так же обстоит дело и со страхованием.

Важный момент: на первичном рынке для семейной ипотеки страховка необязательна. Её можно оформить добровольно. Банк не имеет права навязывать её, но не все об этом знают и переплачивают.

Эксперт советует: застраховаться имеет смысл, но не в банке. Обратитесь в страховую компанию напрямую — там предложение часто выгоднее, пишет Время Новостей.

Что можно и нельзя отменить:

• Семейная ипотека — от страховки отказаться можно.

• Вторичка — от страхования жизни отказаться можно, но ставка, скорее всего, вырастет.

• Страхование имущества — отказаться нельзя по условиям договора.