«Дробленые» квартиры: почему риелторы советуют держаться от них подальше

Российская гильдия риелторов и ведущие аналитики рынка недвижимости настоятельно предостерегают россиян от покупки так называемых «нарезных» или «дробленых» квартир — объектов, которые инвесторы-флипперы нелегально делят на множество миниатюрных студий для перепродажи.

Ещё несколько лет назад такие квартиры пользовались высоким спросом у инвесторов, но сегодня этот формат стремительно теряет ликвидность и превращается в источник серьёзных рисков для семейного бюджета.

Юридические проблемы

Чаще всего покупатель получает не отдельную квартиру с собственным кадастровым номером, а лишь долю в праве общей собственности на всю квартиру целиком.

Это означает, что новый владелец:

• оказывается юридически связан с незнакомыми людьми, живущими за стенкой;

• не может распоряжаться своей собственностью без согласия всех остальных содольщиков;

• даже через несколько лет не сможет легко продать такую недвижимость — банки отказываются выдавать ипотеку под такие объекты.

Без нотариально заверенного согласия всех собственников реализовать квартиру невозможно.

Нарушение строительных норм

Второй серьёзный фактор риска — грубое нарушение строительных норм при перепланировке. Чтобы втиснуть студию в 12–15 квадратных метров, инвесторы часто переносят санузлы и кухни над жилыми помещениями соседей.

Такая перепланировка считается нелегитимной и не может быть узаконена задним числом. Жилищные инспекции уже проводят массовые рейды, а суды встают на сторону управляющих компаний, предписывая вернуть помещение в первоначальное состояние за счёт собственника. По стоимости это сопоставимо с покупкой новой недвижимости.

Правовая неопределённость

На рынке царит путаница: непонятно, что именно покупается — жилая комната, доля или апартаменты. Из-за ужесточения контроля над самовольными переделками количество просмотров таких объявлений резко сократилось.

Банки оперативно отреагировали на изменения: кредитные организации внесли такие объекты в стоп-листы и теперь отказываются принимать их в качестве залога. Получить ипотеку под покупку доли в бывшей коммуналке становится практически невозможно. Это фактически вывело сегмент из числа доступных для покупателей, пишет deita.ru.

Главные опасности

Эксперты подчёркивают, что владение такой недвижимостью таит в себе несколько основных опасностей.

• Такие объекты практически невозможно продать. Рынок переполнен легальными студиями, и обременённая долями недвижимость проигрывает им на этапе фильтрации.

• Покупка экономически невыгодна. Инвесторы-флипперы зарабатывают на разнице в цене между большим и малым метражом, перекладывая все риски на конечного покупателя. Он платит завышенную стоимость за иллюзию отдельного входа, получая взамен потенциальные проблемы.

• Бытовые конфликты быстро перерастают в финансовые катастрофы. Шум, протечки или жалобы соседей могут привести к вызову участкового или жилищной инспекции. Это обернётся не только моральными неудобствами, но и серьёзными судебными издержками.