Складской дефицит: где инвестору сегодня искать ликвидные метры на юге России

Рынок складской недвижимости юга России в 2026 году показывает околонулевую вакантность

Станислав Дударев, директор управления по работе с проблемными активами и финансовому оздоровлению Юго-Западного банка Сбербанка:

Рынок складской недвижимости юга России в 2026 году показывает околонулевую вакантность. На фоне дефицита новых качественных площадей и высокой стоимости строительства, внимание инвесторов смещается в сторону объектов, реализуемых через механизмы публичных торгов. Фактически на сегодня — это единственный способ купить в черте города капитальное здание по цене существенно ниже рыночной. В Южном федеральном округе представлено всего три лота подобного масштаба, специализирующихся на складском хранении.

Логистический хаб: почему Ростов остается в топе

Ростов-на-Дону сохраняет статус «ворот Кавказа», что поддерживает стабильный спрос на склады формата Light Industrial (помещения с удобной транспортной доступностью и универсальной конструкцией в черте или ближайшем пригороде для производственных и складских функций от 500 до 2 тысяч кв. м). Особый интерес для инвесторов на юге России представляют объекты площадью 1–2 тыс. кв. м — они более ликвидны как для собственного, так и для арендного бизнеса.

Во втором квартале на этапе публичного предложения (когда цена снижается по графику) представлены несколько знаковых лотов, способных закрыть потребности логистических операторов или производственных компаний.

Лот №1: Универсальный складской комплекс на ул. Днепроградской, 60
Объект представляет собой капитальное здание, которое по своим техническим характеристикам идеально подходит под организацию склада с жесткими санитарными требованиями или чистого производства.

Локация: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепроградская, д. 60.

Площадь: 1409,70 кв. м.

Земельный участок: находится в долгосрочной аренде (категория: земли населенных пунктов).

Инвестиционный потенциал: здание ранее проектировалось с учетом специфических нормативов, что является существенным преимуществом для покупателя. Наличие подведенных коммуникаций и возможность соблюдения температурного режима делают этот объект востребованным для:

• фармацевтических дистрибьюторов,
• компаний сегмента food-retail (хранение продуктов питания),
• дарксторов крупных маркетплейсов.

Учитывая текущую стадию публичных торгов, лот на Днепроградской является одним из наиболее привлекательных по соотношению «цена / техническое состояние» в этой локации.

Лот №2: Универсальный складской комплекс на ул. Днепроградской, 11
Крупный производственно-складской комплекс, включающий два капитальных здания, объединенных в один объект и собственный земельный участок. Объект оптимален для масштабирования бизнеса или создания многофункционального логистического узла.

Локация: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепроградская, д. 11.

Площадь: 4482 кв. м (2992 + 1490).

Земельный участок: находится в собственности (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: производственные, производственно-складские и складские базы).

Инвестиционный потенциал: ключевое преимущество лота — земля в собственности и внушительный объем полезной площади. Наличие готового юридического статуса земли под промбазы существенно снижает административные риски для инвестора и ускоряет запуск объекта.

Лот №3: Складской объект в промышленной зоне Краснодара

Описание: объект площадью около 550 кв. м, капитальное строение.

Статус: публичные торги.

Особенности: площадка больше ориентирована на хранение строительных материалов или тяжелую логистику, учитывая близость к выездам на трассу.

Сводная таблица характеристик объектов:

Параметр	Объект на Днепроградской, 60	Комплекс на Днепроградской, 11	Складской объект (Краснодар)
Площадь	1 409,7 кв. м	4 482 кв. м	~ 559,8 кв. м
Локация	Район с развитой инфраструктурой	Район с развитой инфраструктурой	Промзона, выезд из города
Профиль	Универсальный / Фарма / Пищевой	Производственно-складской / Light Industrial	Индустриальный / Стройматериалы
Земля	Аренда (земли поселений)	Собственность (промбазы / складские базы)	Собственность / Аренда
Тип торгов	Публичное предложение	Публичное предложение	Публичное предложение

Экспертное резюме для инвестора

Покупка имущества на этапе публичного предложения требует оперативной оценки, так как цена на ликвидные объекты редко доходит до минимальных значений — лоты выкупают уже на первых шагах снижения.

Важно отметить, что здания площадью около 1 500 кв. м в черте Ростова-на-Дону сегодня считаются «дефицитным калибром». При текущей стоимости аренды в регионе срок окупаемости таких приобретенных на торгах активов может составить от 5 до 7 лет, что значительно эффективнее классического девелопмента.

Для участия в торгах необходимо наличие электронной подписи и аккредитации на торговых площадках. Полная информация о графике снижения цены и составе лотов доступна в официальных реестрах сведений о банкротстве.

Учитывая, что имущество свободно от обременений третьих лиц и юридически чисто для покупателя (сделка контролируется в рамках правового поля торгов), объекты представляет собой классический «стрессовый актив» с высокой маржинальностью на выходе для конечного инвестора.

Версия страницы для ПК

---