Судьи ошиблись в 2,5 раза: как Верховный суд заставил УК считать долг по ЕГРН, а не по старой бумажке

Представьте: вы владеете нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

Управляющая компания начисляет плату за содержание и коммунальные услуги. А потом выясняется, что при расчёте долга суды почему-то взяли не ту площадь — не ту, что записана в ЕГРН, а ту, что фигурировала в старом решении суда по другому делу. И эта старая площадь — почти в 2,5 раза меньше реальной. Вам, как собственнику, это выгодно. Но новая УК с этим не согласна.

Именно такая коллизия возникла в деле Нарыковой Анжелики Робертовны в Краснодаре. Собственница нежилых помещений площадью более 2,5 тысячи квадратных метров спорила с управляющей компанией о сумме долга за коммуналку. Суды встали на сторону собственницы — и вдвое уменьшили размер задолженности. Но Верховный суд РФ 17 марта 2026 года отменил эти решения и указал на грубые процессуальные ошибки.

Разбираем свежее определение Верховного суда (дело № 18-КГ25-483-К4) и узнаём, как правильно считать долги за ЖКУ и почему преюдиция — не панацея.

---

Суть дела: собственница нежилых помещений и долг за коммуналку

ООО «Управляющая компания ЮРСК СЕРВИС» управляет многоквартирным домом в Краснодаре с декабря 2019 года на основании договора с собственниками.

Собственница Нарыкова А.Р. владеет в этом доме нежилыми помещениями общей площадью 2 538,6 кв. м — 18 помещений в подвале и 69 на первом этаже.

С июня 2021 года по май 2023 года она не платила за содержание и коммунальные услуги. УК насчитала долг — более 1,5 миллиона рублей и подала в суд.

Ответчица не отрицала факт долга. Но она утверждала: платить нужно исходя не из 2 538,6 кв. м, а только из 1 001 кв. м. Почему? Потому что ещё в 2020 году она судилась с предыдущей управляющей организацией — и суд тогда постановил, что при начислении платы нужно исходить из площади 1 001 кв. м. И это решение, по её мнению, обязательно для всех управляющих компаний, которые пришли на смену старой.

---

Что решили суды: площадь уменьшили в 2,5 раза

Инстанция	Решение
Советский райсуд Краснодара (22.11.2023)	Взыскал долг 698 103,21 руб. и пени 289 179,59 руб. Уменьшил площадь до 1 001 кв. м на основании решения 2020 года
Краснодарский краевой суд (18.02.2025)	Оставил решение в силе
Четвёртый кассационный суд (26.06.2025)	Не нашёл нарушений
Верховный суд РФ (17.03.2026)	Отменил все решения, направил дело на новое рассмотрение

---

Что сказал Верховный суд: две фатальные ошибки

Первая ошибка: неправильное применение преюдиции.

Суды сослались на решение Советского районного суда Краснодара от 13 января 2020 года, которым было установлено, что Нарыкова должна платить исходя из площади 1 001 кв. м. Но в том деле участвовали другие лица — Нарыкова и ТСЖ « ». А новая управляющая компания к участию в том деле не привлекалась и не является правопреемником ТСЖ.

Верховный суд подчеркнул:

«ООО «УК ЮРСК СЕРВИС» к участию в деле, рассмотренном в 2020 году, не привлекалось, в нем не участвовало и правопреемником ТСЖ « » не является, вследствие чего решение суда 2020 года по отношению к истцу не являются преюдициальными».

То есть старая УК и новая УК — это разные юридические лица. То, что решил суд в споре с одной компанией, не обязательно для другой компании. Суды должны были рассматривать решение 2020 года как обычное письменное доказательство, а не как обязательный документ.

Вторая ошибка: игнорирование данных из ЕГРН.

Согласно абзацу 2 пункта 36 Правил предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354), при расчёте платы за коммунальные услуги используются сведения о площади помещения, содержащиеся в ЕГРН. Если есть расхождения с другими документами, приоритет имеют сведения из ЕГРН.

В материалах дела была выписка из ЕГРН, где чётко указано, что общая площадь нежилых помещений Нарыковой составляет 2 538,6 кв. м. Однако суды проигнорировали эти данные и взяли площадь 1 001 кв. м из старого решения, даже не проанализировав, почему площадь могла уменьшиться почти в 2,5 раза.

---

Почему это важно для всех собственников

Это определение касается всех собственников помещений в многоквартирных домах — и жилых, и нежилых.

Кто в зоне риска:

• Собственники, у которых изменилась площадь (например, в результате перепланировки или объединения)

• Собственники, чьи площади в ЕГРН и техпаспорте различаются

• УК, которые могут столкнуться с применением старых решений к новым спорам

• Собственники, которые судились с одной УК, а теперь имеют дело с другой

Какие последствия могут наступить:

• Суд может взыскать долг исходя из неверной площади, если не предоставить актуальные данные из ЕГРН

• УК может недополучить законные платежи из-за ошибочной преюдиции

• Вы можете платить больше, если ЕГРН показывает большую площадь, чем техпаспорт

---

Что делать при расхождении в расчётах

Шаг 1. Проверьте площадь в ЕГРН. Закажите свежую выписку. Именно эти данные имеют приоритет при расчёте.

Шаг 2. Сравните с техпаспортом и другими документами. Если есть расхождения, разберитесь, почему. Возможно, была перепланировка или объединение помещений.

Шаг 3. В суде ссылайтесь на данные ЕГРН. Цитируйте абзац 2 пункта 36 Правил № 354.

Шаг 4. Проверьте, кто был стороной в старых судебных делах. Если УК ссылается на решение по другому делу, проверьте: участвовали ли вы в том деле. Если нет — это не преюдиция.

Шаг 5. Требуйте перерасчёта. Если УК использует неверные данные, требуйте перерасчёта в досудебном порядке. При отказе — подавайте в суд.

Шаг 6. Обратитесь к юристу. Споры о площади сложны, особенно при участии нескольких УК и старых судебных актов.

---

Три сценария развития событий

Сценарий 1. Оптимистичный. Вы предоставили актуальную выписку из ЕГРН. Суд признаёт приоритет этих данных. УК делает перерасчёт.

Сценарий 2. Реалистичный. Как в деле Нарыковой: суды ошиблись в применении преюдиции. Верховный суд отменяет решения, направляет дело на новое рассмотрение. Процесс затягивается, но есть шанс исправить ошибку.

Сценарий 3. Пессимистичный. Суд применяет старые данные, и вы проигрываете. Но это решение можно обжаловать в кассации со ссылкой на приоритет ЕГРН.

---

Итог: Дело Нарыковой — наглядный пример того, как формальный подход судов может привести к несправедливому результату. УК заставили считать долг не по фактической площади, а по данным из старого решения, в котором она не участвовала. Верховный суд восстановил справедливость, напомнив: для расчёта коммунальных платежей нужно использовать данные из ЕГРН, а преюдиция действует только между теми же лицами.

Главный вывод: при расчёте платы за ЖКУ приоритет имеют сведения о площади из ЕГРН, и решение суда, вынесенное в споре с одной УК, не обязательно для другой.

Знайте свои права. Проверяйте данные в ЕГРН. Не позволяйте судам применять к вам старые решения, в которых вы не участвовали. Если столкнулись с неверным расчётом — добивайтесь пересмотра.

Версия страницы для ПК