Дарственная или завещание: что безопаснее для передачи квартиры

Дарственная кажется простым способом заранее передать квартиру детям или другим близким людям.

Однако для самого владельца она может оказаться рискованнее завещания. Главное отличие — в моменте перехода собственности: при дарении жильё переходит новому хозяину сразу после регистрации права, а завещание начинает действовать только после смерти владельца.

---

Что происходит после оформления дарственной

После подписания договора дарения прежний собственник полностью теряет контроль над квартирой. Одаряемый вправе:

• продать недвижимость;

• заложить её в банке;

• сдать в аренду;

• выселить дарителя, если право проживания не прописано в договоре.

Единственный способ сохранить за собой право жить в квартире — заранее включить этот пункт в договор дарения. Но даже в этом случае вы больше не сможете самостоятельно решать судьбу недвижимости.

---

Завещание: гибкость и контроль

С завещанием ситуация принципиально иная. Пока человек жив:

• квартира остаётся его собственностью;

• её можно продать, обменять, сдать или передать другому человеку;

• завещание разрешено в любое время изменить или полностью отменить.

Поэтому завещание обычно безопаснее для тех, кто хочет определить будущего наследника, но не готов расставаться с жильём при жизни.

---

Можно ли вернуть подаренную квартиру

Вернуть подаренную квартиру значительно сложнее, чем многие думают. Обычной ссоры или невыполненного устного обещания ухаживать за пожилым родственником недостаточно.

Для отмены дарения нужны веские основания:

• одаряемый покушался на жизнь дарителя;

• умышленно причинил ему телесные повреждения;

• сделка была совершена под влиянием обмана или угроз.

В большинстве случаев требуется обращение в суд. И даже тогда успех не гарантирован.

---

Дарственная не может быть с обязательствами

Важно понимать: дарственная не может оформляться как соглашение в формате «квартира в обмен на уход». Дарение по закону должно быть безвозмездным. Если получатель обязан содержать прежнего владельца, передавать ему деньги или оказывать услуги — речь уже идёт не о дарении, а о другом договоре, например, о ренте.

---

Новый порядок оформления с 2025 года

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяются нотариусом. Специалист:

• проверяет документы и добровольность решения;

• разъясняет последствия сделки;

• направляет сведения на регистрацию.

Из-за нотариального тарифа дарственная теперь требует заметных расходов уже на этапе оформления.

---

Налог зависит от степени родства

Квартира, подаренная близким родственником, освобождается от НДФЛ. К ним относятся:

• супруги;

• родители и дети;

• бабушки, дедушки и внуки;

• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

В остальных случаях получателю недвижимости придётся декларировать доход и платить налог.

---

Завещание тоже не даёт 100% гарантии

Даже завещание не абсолютно. На обязательную долю могут претендовать:

• несовершеннолетние или нетрудоспособные дети;

• нетрудоспособные супруг и родители;

• иждивенцы наследодателя.

Кроме того, и завещание, и дарственную можно оспорить, если человек не понимал значения своих действий, находился под давлением или сделка нарушала закон.

---

Что в итоге

Критерий	Дарственная	Завещание
Момент перехода прав	Сразу после регистрации	После смерти владельца
Контроль над квартирой	Полностью утрачивается	Сохраняется до конца жизни
Возможность отменить сделку	Крайне сложно, только через суд	Легко, в любое время
Изменение условий	Нельзя	Можно в любой момент
Обязательная доля	Не предусмотрена	Могут претендовать льготники

---

Коротко о главном

Дарение удобно, когда собственник действительно хочет передать квартиру немедленно и полностью доверяет получателю. Но отдавать единственное жильё в обмен на устное обещание заботы особенно опасно: после регистрации сделки вернуть контроль над недвижимостью будет крайне трудно.

Завещание — более гибкий и безопасный вариант для тех, кто хочет определить наследника, но не готов расставаться с квартирой при жизни, пишет Life.

Версия страницы для ПК