Кадастровую стоимость перестанут занижать: Госдума готовит отмену одного из способов снижения налогов на недвижимость

Собственники квартир, домов и земельных участков скоро могут лишиться одного из инструментов для уменьшения налога на имущество.

Госдума приняла в первом чтении поправки в закон о кадастровой оценке, которые упраздняют механизм корректировки стоимости с помощью индексов рынка недвижимости (ИРН). По задумке авторов, это должно исключить необоснованное снижение налоговой базы.

Разбираемся, что меняется, кто может пострадать и как теперь можно будет оспаривать кадастровую оценку.

---

Что такое кадастровая стоимость и зачем её пересматривают

Именно кадастровая стоимость служит основой для расчёта налога на недвижимость, земельного налога и некоторых других платежей. Чем она выше — тем больше ежегодные отчисления в бюджет.

Плановый пересмотр этой стоимости происходит регулярно:

• в большинстве регионов — раз в четыре года,

• в городах федерального значения — раз в два года.

Сейчас обсуждается идея сделать двухгодичный интервал единым для всей страны.

Но закон предусматривает и внеплановый пересмотр — если рыночные условия существенно меняются. Для этого и был создан механизм индексов рынка недвижимости (ИРН).

---

Как работали индексы рынка недвижимости

ИРН — это расчётные показатели, которые Роскадастр определял отдельно для каждого региона, вида недвижимости и категории земель. Если индекс падал более чем на 30% по сравнению с предыдущим периодом, это давало основание уменьшить кадастровую стоимость.

Механизм был введён в 2021 году и должен был оперативно реагировать на резкие изменения рынка. Однако за всё время его действия ни в одном субъекте РФ индексы не снижались на 30% и более. То есть фактически механизм ни разу не сработал.

---

Почему его хотят отменить

Разработчики законопроекта называют две главные причины:

Первая — невостребованность. С 2021 года индексы ни разу не пересекали 30-процентный порог, поэтому корректировка кадастровой стоимости на их основе ни разу не проводилась. Механизм существует, но не применяется.

Вторая — наличие альтернативы. В промежутках между плановыми переоценками собственники всё равно могут снизить кадастровую стоимость, установив её на уровне рыночной. Для этого нужно обратиться к независимому оценщику и подать отчёт в комиссию по рассмотрению споров или в суд.

Таким образом, ИРН признаётся избыточным инструментом, который создаёт иллюзию защиты прав собственников, но на деле не работает.

---

Что изменится для владельцев недвижимости

Если закон примут окончательно, у собственников останется два способа оспорить кадастровую стоимость:

Способ	Суть	Кому подходит
Плановая переоценка	Ожидать очередной пересмотр (раз в 2–4 года)	Тем, кто не хочет дополнительных хлопот
Индивидуальная оценка	Заказать отчёт у независимого оценщика и подать заявление в комиссию или суд	Тем, кто уверен, что стоимость завышена и готов тратить время и деньги

То есть отмена ИРН не лишает права на пересмотр совсем. Но делает этот процесс более сложным и затратным.

---

Почему это может быть невыгодно

Главная претензия к законопроекту — он убирает простой и формализованный механизм, заменяя его на более сложный. Чтобы снизить налог через рыночную оценку, нужно:

• найти оценщика,

• оплатить отчёт (обычно от 3 000 до 15 000 рублей),

• собрать документы на объект,

• подать заявление и ждать решения.

Для многих это означает дополнительные расходы и время. А если комиссия или суд откажут — деньги на оценку не вернут.

Кроме того, исключение ИРН теоретически может привести к более высоким налогам в периоды между плановыми переоценками, даже если рынок реально упал.

---

Официальная позиция

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что цель поправок — не допустить необоснованного снижения кадастровой стоимости. ИРН не учитывает индивидуальные характеристики объекта, а значит, его применение может приводить к слишком сильному уменьшению налоговой базы без реальных оснований.

По мнению разработчиков, рыночная оценка точнее отражает реальную стоимость конкретной квартиры или участка, потому что учитывает его состояние, расположение, инфраструктуру и другие индивидуальные параметры.

---

Что делать собственникам, если закон примут

Пока поправки только прошли первое чтение. Окончательное решение будет известно позднее. Но уже сейчас можно подготовиться.

1. Проверьте свою кадастровую стоимость. Запросите выписку из ЕГРН — это можно сделать через Росреестр или «Госуслуги».

2. Сравните её с рыночной. Используйте открытые данные по продажам похожих объектов в вашем районе.

3. Если расхождение существенное — найдите оценщика заранее. Лучше иметь готовый отчёт, если закон вступит в силу.

4. Отслеживайте изменения. Следите за новостями о принятии закона и разъяснениями Минэкономразвития и Роскадастра.

---

Что в итоге

Отмена индексов рынка недвижимости — это шаг к ужесточению подходов к кадастровой оценке. Механизм, который ни разу не применялся, признали бесполезным и исключают из закона.

Собственники не теряют возможность оспорить стоимость, но теперь это можно будет сделать только через индивидуальную оценку. Это дороже, дольше и требует больше усилий. Однако для тех, кому действительно завысили налог, этот способ по-прежнему доступен.

Главный совет: не ждите, пока закон вступит в силу. Проверьте свои данные сейчас и заранее оцените, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость в будущем, пишет РБК.

Версия страницы для ПК