Риелтор назвала три скрытые угрозы при покупке вторички — проверьте перед сделкой

Покупаете квартиру на вторичном рынке?

Поздравляю, вы вступаете в зону повышенного риска. Здесь можно получить не только долгожданные квадратные метры, но и чужую юридическую историю — с долгами, судами и бывшими собственниками, которые одумались. Эксперт по недвижимости Ригина Гордеева (основатель агентства «БезФильтров») в беседе с «Газетой.Ru» назвала три главных «красных флага», которые должны заставить вас остановиться и проверить всё заново.

Красный флаг №1 — продавец, который вызывает вопросы

Самый страшный сценарий на вторичке — это не арест квартиры. С ним хоть всё понятно. Гораздо хуже, когда объект юридически чистый, а вот воля продавца… оспоримая.

Представьте: пожилой человек подписывает договор, а через год его внуки заявляют, что дедушка «не понимал, что подписывал», действовал под давлением или стал жертвой обмана. Суд может признать сделку недействительной. И квартиру у вас изымут.

Вот что должно насторожить в поведении продавца:

• очень пожилой возраст;

• сделка по доверенности (вы общаетесь не с собственником, а с «представителем»);

• срочная продажа — «только сегодня», «цена горит»;

• сильное занижение рыночной цены;

• признаки банкротства у продавца;

• нервное, хаотичное поведение;

• отказ встречаться лично, только переписка или звонки.

Обязательно проверьте продавца на банкротство, долги, судебные дела. Также посмотрите историю владения квартирой и список зарегистрированных лиц.

Красный флаг №2 — квартира с «комом» переходов

Второй звоночек — квартира, которая за короткое время переходила из рук в руки несколько раз. Особенно опасны такие основания:

• недавнее наследство (родственники могут оспорить завещание);

• свежее дарение (даритель может передумать);

• развод (бывший супруг заявляет, что не давал согласия);

• приватизация без участия всех прописанных;

• использование материнского капитала без выделения долей детям.

Последний пункт — один из самых недооценённых рисков. Если родители купили квартиру с помощью маткапитала, но не выделили доли детям, через несколько лет прокуратура может прийти к новому владельцу с требованием исправлять нарушения. Даже если вы купили квартиру у таких родителей, риски переходят к вам.

И ещё про выписанных жильцов. Многие думают: сняли с регистрации — проблема ушла. А вот и нет. Есть категории граждан (например, отказники от приватизации, бывшие члены семьи собственника), у которых право пользования квартирой живёт дольше, чем штамп в паспорте. Они могут вернуться через суд.

Что нужно запросить при проверке:

• расширенную выписку из ЕГРН;

• полную историю переходов прав на квартиру;

• архивную домовую книгу (кто был прописан за всё время);

• документы-основания каждого перехода собственности;

• нотариальные документы;

• справки об использовании материнского капитала.

Красный флаг №3 — скрытые обременения и ипотека вслепую

Одной выписки из ЕГРН недостаточно. Это только вершина айсберга. Нужно копать глубже.

Проверьте:

Что проверять	Почему важно
Ипотека	Если ипотека не закрыта, банк может забрать квартиру
Аресты и запреты на регистрационные действия	Сделку просто не зарегистрируют
Банкротство продавца	Имущество может уйти конкурсному управляющему
Коммунальные долги	Перейдут к вам как к новому собственнику
Судебные процессы	Квартира может быть предметом спора
Исполнительные производства	Приставы могут наложить взыскание

Особая зона риска — сделки с действующей ипотекой. Если продавец говорит: «Вы переводите деньги на мой счёт, а я сам закрываю ипотеку», — бегите. Деньги могут уйти, ипотека не закроется, а регистрация сделки зависнет. Нужна правильная схема расчётов, например, через банковскую ячейку или аккредитив с условием погашения ипотеки.

Что должно быть в договоре купли-продажи

Ригина Гордеева советует внимательно прочитать следующие пункты:

• цена квартиры (прописанная чётко, без намёков на «скидку» наличными);

• порядок расчётов (аккредитив, ячейка, электронная регистрация);

• сроки освобождения квартиры (когда продавец вывезет вещи);

• сроки снятия с регистрации всех прописанных лиц;

• порядок возврата денег, если сделка сорвётся не по вашей вине.

Главная мысль

Вторичка — это не только возможность купить квартиру дешевле новостройки. Это ещё и поле для юридических мин. Чистые документы продавца — это ещё не всё. Проверяйте его волю, историю переходов, скрытые обременения. И помните: самая страшная проблема — не арест, а «чистая» квартира с оспоримой сделкой. Потому что арест видно сразу. А вот то, что бабушка «не понимала, что подписывала», всплывёт через год, когда вы уже сделаете ремонт, пишет Газета.Ru.

Версия страницы для ПК