Цены на жилье перевернулись: квартиры в старых домах вдруг стали стоить дороже новых

Рынок недвижимости переживает странный поворот.

Еще пару лет назад новостройки были заоблачно дорогими, а вторичка считалась уделком для экономных. Теперь картинка меняется. И довольно резко.

Аналитики «Домклик» (исследование есть в распоряжении редакции) зафиксировали неожиданный тренд. Квартиры в домах, построенных за последние десять лет, на вторичном рынке стали дороже, чем «квадрат» в новых комплексах от застройщика. Разрыв в ценах, который существовал годами, фактически сошел на нет.

Цифры, которые удивляют

В мае 2026 года медианная стоимость квадратного метра в домах не старше десяти лет на вторичке достигла 192,2 тысячи рублей. Для сравнения: в новостройках тот же метр в среднем стоит 190,0 тысяч рублей.

Разница — чуть больше двух тысяч в пользу «подержанного» жилья. Это не драматично, но показательно. Год назад картина была обратной. Годовой темп роста цен в этом сегменте вторички составил 14–15%. А новостройки за тот же период подорожали только на 9,8%.

Аналитики «Домклик» делают смелый вывод: «Сложившаяся ситуация позволяет не только закрыть тему разрыва цен между первичным и только что построенным жильем, но и заявить о недооцененности вторичного сегмента».

Почему «свежая» вторичка подорожала

Был один любопытный эпизод в апреле 2025 года. Тогда стоимость этого сегмента даже временно снизилась. Причина — распространение программы семейной ипотеки на вторичное жилье не старше 20 лет. Покупатели хлынули, и самые дешевые лоты быстро вымылись.

Но в целом тренд устойчивый. Чем ниже ключевая ставка, тем больше внимания покупатели уделяют рыночным ипотечным программам. А они чаще всего работают именно со вторичным фондом. Льготное кредитование, наоборот, привязано к новостройкам, и его доля снижается.

А что с «советскими» квартирами

Здесь другая динамика.

В период высоких ставок (2023–2025 годы) люди массово покупали самое дешевое жилье — хрущевки, брежневки, старый фонд. Спрос на бюджетный сегмент рос. Но как только ключевая ставка начала снижаться, интерес к «советской» вторичке пошел вниз.

Статистика «Домклик» по сделкам:

Регион	Доля «советской» вторички (постройка до 1992 года)
Москва	47,8%
Санкт-Петербург	44,3%

В Петербурге доля чуть ниже, потому что там есть еще досоветский фонд, который учитывается отдельно. Но тренд один: люди переключаются на более качественное и просторное жилье.

Что происходит со спросом

По итогам апреля 2026 года доля рыночных ипотечных программ в общем объеме выдач приблизилась к 40%. Это много. Еще недавно льготная ипотека доминировала.

Покупатели стали выбирать квартиры с двумя и более комнатами. И на вторичке, и в новостройках. Люди больше не хватают студии ради экономии. Они ищут жилье для семьи.

Как рынок пришел к этому перелому

Аналитики «Домклик» напомнили историю. До 2017 года новостройки почти всегда стоили дешевле готового жилья. Потому что покупатель брал «кота в мешке» — дом еще не сдан, инфраструктуры нет, риски есть.

Все изменилось в марте 2015 года. Тогда запустили госпрограмму субсидирования ипотечных ставок до 13%, а потом до 12%. Но условие: только на новостройки. Программа действовала до конца 2016 года. И после нее разрыв между ценами на первичку и вторичку начал формироваться.

До конца 2019 года цены росли примерно одинаково. А с 2020 года — разрыв начал увеличиваться. Сначала из-за безадресной льготной ипотеки, которая давала преимущество новостройкам. Потом из-за резкого взлета ключевой ставки в 2023–2024 годах. Кредиты на вторичку стали недоступными, а льготные программы на первичку продолжали работать.

И вот теперь — обратный ход. Ключевая ставка снижается. Льготная ипотека сворачивается или меняет условия. Рынок ипотеки постепенно возвращается к нормальной жизни, где первичка и вторичка конкурируют честно.

Что это значит для покупателя

Ситуация на рынке жилья постепенно приходит в равновесие. Эксперты «Домклик» считают, что это позитивный сигнал.

• Больше нет абсурдной ситуации, когда квартира в еще не сданном доме стоит дороже готовой с ключами.

• Покупатели могут выбирать не между «льготной ставкой на кот в мешке» и «рыночной ставкой на готовое жилье». Выбор становится более честным.

• Вторичное жилье, особенно «свежее» (до десяти лет), перестало быть недооцененным. Цены отражают реальный спрос.

Короткий итог

В мае 2026 года аналитики «Домклик» зафиксировали перелом. Квадратный метр в качественной вторичке (дома не старше десяти лет) обошел по цене новостройки. 192,2 тыс. против 190,0 тыс. рублей.

Это не значит, что новостройки рухнули. Они тоже дорожают, но медленнее. А вторичка догоняет. Рынок жилья возвращается к состоянию, которое было до 2017 года, когда цены на первичку и вторичку не имели искусственного разрыва. Эксперты называют это равновесием. Покупателям остается только радоваться выбору, пишет РБК.

Версия страницы для ПК