Квартира мечты стала еще недоступнее: ипотечный чек подскочил на 23% — кому теперь точно не светит жилье

Вы еще помните, сколько хотели занять на квартиру пару лет назад?

Сейчас эта сумма покажется детской. За год средний ипотечный кредит вырос почти на четверть. А вслед за ним — ежемесячные платежи. И это при том, что льготные программы ужесточают на глазах.

К концу 2025 года средний чек по ипотеке достиг 4,9 миллиона рублей. Годовой прирост — 23%. Исследование подготовило агентство «Эксперт РА», опросив 30 банков, которые выдают 99% всех жилищных кредитов в стране. Данные основаны на статистике ЦБ, Росстата и «Дом.РФ».

Кто виноват в росте чека

Причины две, и обе неприятные.

Первая: цены на новостройки взлетели на 21% за год. На вторичке — помягче, всего 14%. Разрыв между первичным и вторичным рынком достиг 65%. Люди ломанулись в новостройки именно там действуют льготные программы. И чем больше спрос, тем выше цены.

Вторая: в новостройках средний кредит еще выше, чем в целом по рынку. Там чек достигает 5,7 миллиона рублей. То есть почти на миллион больше среднего.

Сложите два фактора: цены растут, люди берут больше денег. Чек ползет вверх.

Что случилось после изменения семейной ипотеки

С 1 февраля 2026 года заработал принцип «одна семья — один льготный кредит». И рынок дал обратную связь мгновенно.

Результат: поток заявок на семейную ипотеку рухнул больше чем на 40%. Людей, которые могли бы взять квартиру, стало заметно меньше.

Но этого показалось мало. Теперь обсуждают новый удар — дифференцированные ставки для семей с одним ребенком. На такие семьи приходится около половины всех льготных выдач.

Если ставку поднимут до 10–12%: считаем потери

Возьмем средний кредит на новостройку — 5,7 млн рублей. Срок — около 27 лет.

Что получается сейчас:
При льготной ставке 6% ежемесячный платеж — примерно 35 тысяч рублей.

Что будет, если повысят:

Ставка	Ежемесячный платеж	Рост нагрузки
10%	около 50 тыс. руб.	+44%
12%	около 59 тыс. руб.	+68%

Комментарии излишни. Платеж вырастает в полтора раза. Для многих семей это превращается из «тянем» в «не тянем категорически».

Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, подтверждает: «Учитывая прогнозируемое замедление темпов роста реальных доходов населения, это может привести к снижению спроса». Добавляет, правда, что даже 10–12% — все равно ниже рыночных ставок. Но легче от этого не становится.

Как банки маскировали рост цен

Весь 2025 год банки использовали простой трюк: удлиняли сроки кредита. Средний срок ипотеки стабильно превышал 25 лет, а к концу года достиг 26 лет. Вместо того чтобы платить больше каждый месяц, люди платили дольше.

Но после февральских изменений этот механизм перестал работать. Рынок дернулся.

Цифры для понимания масштаба:

• Декабрь 2025 года — выдачи ипотеки: 811 млрд рублей. Люди бежали оформлять кредиты до ужесточения условий.

• Январь 2026 года — 425 млрд рублей. Падение почти в два раза. При этом более 80% выдач пришлось на льготные программы.

Что будет в 2026 году: прогнозы

«Эксперт РА» смотрит в будущее с осторожным оптимизмом.

Ожидания по ключевой ставке:
Сейчас она 15%. К концу 2026 года может опуститься до 11,5–12,5%. Рыночная ипотека уже поползла вниз. По состоянию на 3 апреля ставки впервые с лета 2024 года опустились ниже 20%: новостройки — 19,93%, вторичка — 19,61%.

Прогноз по выдачам на 2026 год:
Рост на 15–20%, до 5 трлн рублей. Но это если рыночный сегмент восстановится, а ставки будут снижаться.

Когда ипотека снова станет доступной:
Аналитики называют порог — ставки должны опуститься ниже 12%. Тогда выросший средний чек хотя бы частично компенсируется низкими процентами.

Мнения банкиров: спрос упадет на 30%

Зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов дает жесткую оценку: повышение ставки до 10–12% для семей с одним ребенком сделает программу недоступной для части заемщиков. Он прогнозирует сокращение спроса примерно на 30%.

Люди переключатся на вторичное жилье с рыночной ипотекой. Раньше разница в цене между новостройкой и вторичкой оправдывалась низкой льготной ставкой. Теперь это преимущество перестает быть очевидным.

Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», добавляет неожиданный аргумент: по итогам 2025 года 93% новостроек были сданы с ненадлежащим качеством. То есть переплачивать за плохое жилье с высокой ставкой — сомнительное удовольствие.

Что это значит для вас

Если вы планировали взять семейную ипотеку с одним ребенком — не тяните. Пока действуют старые правила (6% и один кредит на семью), шанс есть. Как только введут дифференцированные ставки — ваш ежемесячный платеж может подскочить на 44–68%.

Если у вас двое и более детей — вы пока в приоритете. На вас изменения, скорее всего, не распространятся. Но рынок меняется быстро.

И главное: не ждите, что квартиры подешевеют. Спрос упадет, но застройщики будут держать цены из последних сил. Ваша тактика — искать варианты на вторичке, где разрыв в цене все еще ощутим, а ставки по рыночной ипотеке постепенно снижаются, пишет rbc.ru.

Версия страницы для ПК