Налог при продаже жилья можно не платить: кому положена льгота для семей с детьми

Когда люди продают квартиру или дом, один из первых вопросов — придётся ли платить налог. Если недвижимость была в собственности меньше минимального срока (три или пять лет в зависимости от ситуации), с дохода от продажи может возникнуть НДФЛ. Но для семей с детьми есть исключение: при соблюдении определённых условий они могут не платить налог, даже если продают жильё раньше этого срока. Разбираемся, кто имеет право на льготу, какие условия нужно выполнить и какие документы подготовить.

Когда налог при продаже вообще возникает

При продаже недвижимости раньше минимального срока владения НДФЛ возникает, если доход не освобождён от налога и после применения вычета или учёта расходов остаётся положительная налоговая база.

Для налоговых резидентов РФ налог рассчитывается по двухступенчатой шкале:

• 13% — с налоговой базы в пределах 2,4 млн рублей;

• 15% — только с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

Для нерезидентов ставка составляет 30%, если доход подлежит налогообложению.

Если недвижимость была в собственности не менее минимального срока — трёх или пяти лет, — доход от продажи освобождается от НДФЛ. При продаже раньше этого срока резидент может уменьшить облагаемый доход одним из двух способов:

• имущественный вычет — 1 млн рублей для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей; 250 тысяч рублей для иной недвижимости;

• документально подтверждённые расходы на приобретение проданного объекта.

Для расчёта берут большую из двух сумм — цену по договору или кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент (базово 0,7, но в регионе может отличаться). Если вычет или расходы полностью покрывают доход, налог не возникает. Семьи с двумя и более детьми могут воспользоваться отдельным освобождением — о нём ниже.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Если в семье двое или более детей, при продаже жилья можно не платить НДФЛ, даже если недвижимость была в собственности меньше минимального срока. Условия установлены пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Льготу ввёл федеральный закон от 29 ноября 2021 года № 382-ФЗ, а с 1 января 2026 года применяются поправки, внесённые законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ.

Льгота введена, чтобы поддержать семьи, которые улучшают жилищные условия: продают небольшую квартиру и покупают более просторную, чтобы у каждого ребёнка было достаточно места. Благодаря этой мере родители могут не откладывать переезд из-за необходимости платить налог.

Какие условия нужно выполнить

В семье двое или больше детей

У налогоплательщика и (или) его супруга должно быть не менее двух детей, родителями или усыновителями которых они являются. Сам ребёнок из такой семьи тоже может воспользоваться льготой, если продаёт принадлежащее ему жильё и семья выполняет остальные условия.

Учитываются:

• несовершеннолетние дети;

• дети младше 24 лет, если учатся очно;

• дети, признанные судом недееспособными, независимо от возраста.

Усыновлённые дети учитываются наравне с рождёнными. Возраст определяют на дату регистрации перехода права собственности на проданное жильё к покупателю. С 2026 года учитывают и детей, родившихся после этой даты, если они родились не позднее 30 апреля следующего календарного года.

Покупается новое жильё большей площади или стоимости

Семья должна приобрести другое жильё или долю в нём. По сравнению с проданным у приобретённого должен быть выше хотя бы один из двух показателей:

• общая площадь;

• кадастровая стоимость.

Оба показателя сравнивают с учётом совокупных долей членов семьи в проданном и приобретённом жилье.

Купить новое жильё можно в том же календарном году, когда зарегистрирован переход права на проданное, либо не позднее 30 апреля следующего года включительно. Если обе сделки проходят в одном году, купить новое жильё можно и до продажи старого.

При покупке по договору купли-продажи или мены в этот срок нужно зарегистрировать переход права собственности. При покупке по ДДУ или через ЖСК к этому сроку нужно полностью оплатить жильё по договору.

Пример. Если переход права на проданную квартиру зарегистрировали в июле 2026 года, семья может зарегистрировать право на купленную квартиру или полностью оплатить её по ДДУ не позднее 30 апреля 2027 года включительно. Если право на купленную квартиру зарегистрировали до продажи, например в марте 2026 года, условие о сроке тоже выполнено.

У семьи нет более 50% в другом жилье, которое больше или дороже

На дату регистрации перехода права собственности к покупателю проверяют, есть ли у семьи в совокупности более 50% в другом жилом помещении. Если такая доля есть и это помещение больше приобретённого по площади или выше по кадастровой стоимости, семья теряет право на льготу.

При продаже жилья взрослым учитывают доли продавца, его супруга и детей младше 18 лет, в том числе усыновлённых. Если продавец — ребёнок, подпадающий под условия льготы, учитывают также доли его родителей. Для этого условия сравнивают характеристики жилых помещений целиком, независимо от размера приобретаемой доли.

Пример. Семья продаёт квартиру площадью 50 м² и покупает новую площадью 70 м². Одновременно одному из супругов принадлежит 1/3 квартиры, доставшейся по наследству. Если у остальных учитываемых членов семьи нет долей в той же квартире, совокупная доля семьи — 1/3. В этом случае наследственная доля не мешает получить льготу.

Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей

Если кадастровую стоимость можно определить, она должна составлять не более 50 млн рублей. При продаже доли проверяют кадастровую стоимость всего жилого помещения. Например, при продаже половины квартиры с кадастровой стоимостью 60 млн рублей семья не сможет воспользоваться льготой, даже если кадастровая стоимость самой доли — 30 млн.

Для покупки нового жилья можно использовать собственные средства или ипотеку. Направлять на покупку деньги от продажи прежнего жилья закон не требует.

Пример. Семья продаёт квартиру за 7 млн рублей и покупает новую за 10 млн с использованием ипотеки. По этим ценам нельзя определить, выполнено ли условие льготы. Нужно сравнить общую площадь или кадастровую стоимость обеих квартир с учётом долей семьи. Если семья целиком владела квартирой 50 м² и купила целиком квартиру 70 м², условие по площади выполнено. Право на льготу зависит и от остальных условий.

Если жильё принадлежит ребёнку

Если квартира или дом находятся в собственности ребёнка полностью или частично, доход ребёнка от продажи также может быть освобождён от НДФЛ. Право на льготу проверяют с учётом условий, установленных для семьи.

Однако продажа жилья с детской долей имеет особенности.

Разрешение органов опеки. Если несовершеннолетний ребёнок — собственник квартиры или доли, для продажи потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Специалисты проверяют, сохраняются ли имущественные права ребёнка и не ухудшаются ли его жилищные условия. Обычно при покупке нового жилья ребёнку должны предоставить долю в новой недвижимости или обеспечить сохранение его прав другим способом.

Обратите внимание! Если доход родителя от продажи доли освобождается от НДФЛ по семейной льготе, доход от продажи доли его ребёнка или подопечного в том же жилье также освобождается от НДФЛ при условии, что эти доли проданы одновременно.

Как рассчитывается налог для несовершеннолетнего. Несовершеннолетний собственник — такой же налогоплательщик, как и взрослый. Если после продажи возникает обязанность уплатить НДФЛ, налог рассчитывается исходя из дохода от продажи принадлежащей ребёнку доли. Если ребёнок сам выступает продавцом и условия семейной льготы выполнены, его доход может быть освобождён от НДФЛ.

Какие документы понадобятся

Чтобы подтвердить право на освобождение от НДФЛ, нужно подготовить документы, подтверждающие наличие детей, продажу старого жилья и покупку нового объекта.

Обычно могут понадобиться:

• документы о детях — свидетельства о рождении, документы об усыновлении; для ребёнка 18–23 лет — справка об очной форме обучения; для недееспособного — решение суда;

• документы на проданное жильё — договор купли-продажи, данные о праве собственности и сведения об объекте (площадь, кадастровая стоимость);

• документы на новое жильё — при покупке по договору купли-продажи или мены: договор и выписка из ЕГРН с датой регистрации права; при покупке по ДДУ или через ЖСК: договор и документы о полной оплате в срок;

• выписки из ЕГРН со сведениями о площади, кадастровой стоимости и долях в проданном и приобретённом жилье; сведения о другом жилье — для проверки ограничения по совокупной доле;

• кредитный договор и платёжные документы — при необходимости, например для подтверждения полной оплаты по ДДУ.

Что делать после продажи

После продажи важно убедиться, что все условия для применения льготы выполнены, и правильно взаимодействовать с налоговой.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ. Если семья с двумя и более детьми соответствует всем требованиям для освобождения от НДФЛ, подавать декларацию по этой сделке не нужно. Если хотя бы одно условие не выполнено, продажа рассматривается по общим правилам — может потребоваться декларация и самостоятельный расчёт налога.

Как сообщить налоговой о праве на льготу. Отдельное предварительное разрешение налоговой не требуется. Право на освобождение зависит от того, выполнены ли условия закона в установленные сроки. При необходимости налоговая может запросить подтверждение — поэтому важно сохранять все документы по сделкам, пишут banki.ru.

Версия страницы для ПК