Налог на квартиру пришёл с завышенной кадастровой стоимостью: как оспорить и вернуть переплату

Осенью почтовые ящики и личные кабинеты наполняются налоговыми уведомлениями. Многие собственники квартир, домов и участков открывают их и не узнают свою недвижимость: сумма налога рассчитана не от реальной цены продажи, а от кадастровой стоимости, которую государство определило массовой оценкой. Эта цифра нередко оказывается на 20, 30, а то и 50 процентов выше рыночной. Разница кажется мелочью, пока не посчитаешь налог за несколько лет вперёд. А если помещение используется в бизнесе, завышенная кадастровая стоимость увеличивает ещё и арендные платежи, и налог на имущество организаций. Хорошая новость: эту цифру можно законно оспорить, и закон даёт прямой механизм.

Почему цифра в квитанции расходится с реальностью

Кадастровую оценку делают не индивидуально, а массово — по формулам и усреднённым параметрам района, года постройки, типа объекта. Живого осмотра конкретной квартиры или участка при этом чаще всего не происходит. В результате панельная хрущёвка на первом этаже у дороги и такая же квартира этажом выше с видом на парк могут получить одинаковую кадастровую цену, хотя на рынке их стоимость различается существенно.

Если расхождение превышает примерно 20–30 процентов, оспаривание почти всегда имеет смысл. Экономия на налоге за счёт пересмотра кадастровой стоимости обычно окупает расходы на экспертизу уже в первый год, а дальше новая, более справедливая цифра действует до следующей массовой переоценки, то есть несколько лет подряд.

Два пути оспаривания: комиссия или суд

Первый путь — комиссия при Росреестре. Он быстрее и не требует госпошлины, но подходит не всем регионам и не все заявления удовлетворяет, часто отказывая из-за формальных претензий к приложенному отчёту. Срок рассмотрения комиссией — один месяц.

Второй путь — суд. Административный истец, обычно это собственник, подаёт заявление по правилам главы 25 КАС РФ. Ответчиком выступает орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, как правило региональное ГБУ, а третьим лицом привлекается Росреестр. Физические лица вправе обращаться в суд сразу, минуя комиссию, а для юридических лиц в ряде регионов предварительное обращение в комиссию обязательно.

Подать заявление можно в течение пяти лет с момента внесения оспариваемой стоимости в реестр, но откладывать не стоит: чем дольше действует завышенная цифра, тем больше переплата по налогу накапливается.

Что приложить к заявлению: ключевой документ

Главный документ и в комиссии, и в суде — отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Важное требование: дата, на которую определена рыночная стоимость в отчёте, должна совпадать с датой определения кадастровой стоимости, а не с сегодняшним днём. Это частая ошибка, из-за которой отчёты отклоняют по формальным основаниям.

Если суд сомневается в отчёте или одна из сторон заявляет мотивированные методологические замечания, он может назначить судебную экспертизу отчёта или оценочную экспертизу самого объекта. Эксперт при этом предупреждается об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение по статье 307 УК РФ, а вопросы ему формулирует суд с учётом предложений сторон, а не сам заказчик экспертизы.

Расходы на судебную экспертизу по общему правилу возмещает проигравшая сторона. Это закреплено статьёй 98 ГПК РФ и статьёй 110 АПК РФ, а пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 относит к судебным издержкам и досудебное заключение, без которого нельзя было обратиться в суд.

Оценка нужна не только для кадастра

Та же оценочная экспертиза требуется и в куда более частых бытовых спорах. Залив от соседей, пожар, повреждение имущества при перевозке или хранении, авария на дороге, некачественный ремонт подрядчика, стройка по соседству, повредившая забор или отделку, — все эти ситуации требуют независимой оценки суммы ущерба.

Расчёт строится на стоимости восстановительного ремонта по рыночным расценкам на материалы и работы. Если восстановить вещь уже нельзя, берётся рыночная стоимость аналогичного имущества на дату события за вычетом износа. Упущенную выгоду, например простой арендного бизнеса, оценщик учтёт только при документальном подтверждении, скажем договором аренды.

При ДТП, если спор идёт со страховой по ОСАГО, применяется Единая методика Банка России, а право на независимую экспертизу при разногласиях со страховщиком закреплено федеральным законом №40. Практика показывает, что выплата страховой компании и оценка независимого эксперта по одному и тому же случаю нередко расходятся на 30–50 процентов, и эта разница как раз и есть основание для претензии или суда.

При пожаре оценщик отдельно считает ущерб от самого огня, от высокой температуры и от продуктов горения, то есть копоти и сажи, а также обследует соседние помещения, которые не горели напрямую, но могли пострадать от дыма и тушения. Средний срок такой досудебной оценки — от одного до пяти дней с момента обращения, точный срок фиксируется в договоре. Возможен выезд оценщика на место для фиксации повреждений.

Когда нужна оценка бизнеса или доли в нём

Третье крупное направление — оценка бизнеса и имущественных прав. Она требуется при продаже компании или доли в ней, при выходе участника из ООО, когда нужно определить действительную стоимость его доли, при кредите под залог бизнеса, при слиянии или поглощении, при банкротстве для формирования конкурсной массы, а также в спорах между партнёрами или наследниками о стоимости доли в компании.

Отдельная ситуация — оценка нематериальных активов. Она нужна, например, при расчёте компенсации за незаконное использование товарного знака или при внесении интеллектуальной собственности в уставный капитал.

Для оценки бизнеса применяют три подхода. Сравнительный сопоставляет компанию с аналогичными организациями на рынке с учётом её перспектив и конкурентной позиции. Доходный считает стоимость через прогноз будущих денежных потоков, которые бизнес способен генерировать. Затратный показывает, во сколько обойдётся воссоздать бизнес с нуля, то есть стоимость активов за вычетом обязательств. Для нематериальных активов дополнительно используют метод освобождения от роялти и метод избыточных прибылей.

Вся оценочная деятельность в стране регулируется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки, а оценка бизнеса отдельно описана в федеральном стандарте оценки №8.

В сложных имущественных спорах, особенно при разделе бизнеса между партнёрами или при банкротстве, оценочную экспертизу нередко назначают совместно с финансово-экономической или бухгалтерской. Так суд получает не только рыночную стоимость активов, но и полную картину движения денег в компании, что важно, если одна из сторон подозревает занижение реальных показателей.

Ещё один практический момент: кандидатуру эксперта можно предложить суду в своём ходатайстве, а не просто ждать, кого назначат. Если итоговое заключение вызывает сомнения, сторона вправе ходатайствовать о повторной экспертизе или о вызове эксперта для пояснений в заседании, но для этого нужны конкретные методологические замечания к отчёту, а не общее несогласие с суммой.

Сколько это стоит и что в итоге получает клиент

Цены на оценочную экспертизу в компании «ЭкспертКонсалтинг» ориентировочно начинаются от 18 000 рублей за досудебное исследование и от 90 000 рублей за судебную экспертизу, назначенную определением суда. Точную сумму эксперт называет после изучения конкретных материалов, а срочная работа возможна с наценкой.

Такое заключение готовит аттестованный эксперт-оценщик Левсевич Сергей Брониславович, который специализируется на оценке бизнеса, недвижимости и движимого имущества.

Итог для собственника квартиры с завышенной кадастровой стоимостью обычно выглядит так. Отчёт независимого оценщика ложится в основу заявления, комиссия либо суд устанавливает кадастровую стоимость равной рыночной, а новая, справедливая цифра действует вплоть до следующей массовой переоценки, снижая налог на несколько лет вперёд. Для пострадавшего от залива или ДТП итог другой: это разница между заниженной выплатой страховой и реальной суммой ущерба, которую подтверждает независимый эксперт и которую можно требовать по претензии или через суд.

Что делать, если у вас похожая ситуация

Если вы получили налоговое уведомление с кадастровой стоимостью, которая заметно выше рыночной цены аналогичных объектов в вашем районе, для начала сравните её с реальными ценами продажи похожей недвижимости. Разница от 20 процентов и выше обычно уже оправдывает расходы на оспаривание.

Закажите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, когда определялась оспариваемая кадастровая стоимость, а не на сегодняшний день. Решите, идти ли сначала в комиссию при Росреестре (это быстрее и без пошлины) или сразу в суд, если комиссия в вашем регионе часто отказывает или для вашей ситуации обязателен судебный порядок. Подайте заявление, помня про пятилетний срок с момента внесения стоимости в реестр, и будьте готовы, что суд может назначить дополнительную экспертизу отчёта или объекта.

Если вы пострадали от залива, пожара, аварии или некачественного ремонта подрядчика, зафиксируйте повреждения фото и видео до начала уборки или ремонта, сохраните чеки и переписку с виновной стороной или страховой, а затем закажите независимую оценку суммы ущерба. Сравните её с суммой, которую предложила страховая компания, и если расхождение существенное, используйте заключение как основание для претензии, а при необходимости и для иска.

Если речь о бизнесе — продаже компании, выходе участника из ООО, разделе активов при банкротстве или споре наследников, — подготовьте для оценщика учредительные документы, бухгалтерскую отчётность за несколько последних периодов и сведения об активах компании. Это ускорит и удешевит саму экспертизу, пишет Интересное в законодательстве, нюансы в разных сферах.

Версия страницы для ПК