Ипотека больше не нужна: как накопить на квартиру с помощью жилищных вкладов

В течение 2026 года последовательно сужался круг лиц, которым доступна льготная ипотека. С февраля появился принцип «одна семья — одна ипотека», который сделал невозможной «донорскую схему», с октября ввели дифференцированную ставку в зависимости от количества детей и региона и обязательное условие — чтобы в семье был ребёнок до семи лет.

Состав семьи	Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область	Остальные регионы
Пять и более детей	4% (макс. 18 млн рублей)	2% (макс. 10 млн рублей)
Четыре ребёнка	6% (макс. 18 млн рублей)	4% (макс. 10 млн рублей)
Три ребёнка	8% (макс. 18 млн рублей)	6% (макс. 10 млн рублей)
Два ребёнка	10% (макс. 15 млн рублей)	8% (макс. 8 млн рублей)
Один ребёнок	12% (макс. 12 млн рублей)	10% (макс. 6 млн рублей)

Но есть два способа получить ипотеку под 6% для семей, где один–два ребёнка, — внести первоначальный взнос 50% либо погасить 50% суммы кредита в течение первого года действия договора.

Как накопить первоначальный взнос 50%: жилищные вклады

С 1 января 2027 года появится возможность открывать целевые жилищные вклады, которые помогут гражданам безопасно копить на жильё.

Жилищный вклад — это специальный накопительный продукт для граждан: банк принимает и пополняет сбережения, начисляет проценты, а затем направляет деньги на покупку или строительство жилья либо иные предусмотренные законом жилищные цели.

Два главных отличия жилищного вклада от обычного депозита:

1. Деньги со вклада можно снять и потратить на приобретение жилья или погашение ипотеки. Если расход будет нецелевым, банк пересчитает процент.

2. Средства на жилищном вкладе застрахованы на сумму до 10 млн рублей (обычный депозит — 1,4 млн рублей).

Как копить на квартиру:

• Заключить с банком договор жилищных сбережений. Ставки и минимальную сумму определяет банк. По словам Екатерины Подосеновой, руководителя коммерческой практики «АНП Зенит», закон закрепляет минимальный трёхлетний срок, возможность пополнения и направления денег на жилищные цели.

• В течение всего срока вкладчик пополняет вклад без потери процентов.

• После окончания срока договора вкладчик сможет направить деньги на покупку жилья, строительство дома или другие жилищные цели, которые разрешает закон.

«Специального права на частичное снятие закон не предусматривает, однако при досрочном прекращении договора проценты сохранятся, если расторжение происходит не ранее чем через один год и при этом денежные средства направляются на жильё либо если расторжение происходит не ранее чем через 1,5 года, при этом цель расходования денежных средств значения не имеет», — поясняет Екатерина Подосенова.

Недостатки жилищных вкладов:

• Это долгосрочный инструмент накопления, который требует финансовой дисциплины и планирования.

• Ставки по жилищному вкладу, скорее всего, будут ниже, чем банки предлагают для коротких сезонных вкладов.

• Вклад целевой: нельзя использовать накопление для покупки машины или других целей.

Преимущества жилищных вкладов:

• Возможность регулярного пополнения без потери доходности.

• Повышенная страховая защита до 10 млн рублей.

• Вкладчик сможет получить всю сумму вместе с процентами, даже если досрочно закроет вклад, если направит деньги на улучшение жилищных условий.

«Основной плюс инструмента — это повышенная страховая защита. Остальное же сейчас пока сложно прогнозировать, поскольку неизвестно, на каких условиях банки будут предлагать такой продукт, — говорит эксперт. — Перед открытием обязательно нужно будет внимательно проверить ставку, последствия досрочного закрытия, минимальные взносы и требования банка к заёмщику».

Важно! Договор жилищных накоплений не гарантирует получение льготной ипотеки или одобрение кредита от банка. При рассмотрении заявки банк будет учитывать этот факт, но кредитная история будет играть более значительную роль при вынесении решения.

Другие способы накопить 50% первоначального взноса

Материнский капитал

Материнский капитал — это государственная выплата семьям с детьми, которую можно направить на улучшение жилищных условий, в том числе на первоначальный взнос по ипотеке.

В 2026 году размер выплаты на первого ребёнка — около 729 тысяч рублей, доплата при рождении второго — 234 тысячи рублей. Если маткапитал на первого не оформлялся, сумма сразу на двоих детей достигает 963 тысяч рублей. В 2027 году после февральской индексации выплата на двоих детей должна превысить 1 млн рублей.

Сам по себе маткапитал редко покрывает 50% стоимости жилья, но может стать значительной частью первоначального взноса. Оптимальная стратегия — соединить маткапитал с собственными накоплениями. Например, если квартира стоит 6 млн рублей, то 50% — это 3 млн. Маткапитал на двоих детей (около 963 тысяч) покроет почти треть этой суммы, а остальное можно накопить на вкладах.

Основные требования при покупке недвижимости на материнский капитал:

• Недвижимость — жилая, в хорошем состоянии, находится в России. Купить можно отдельную квартиру или дом, а также потратить деньги на строительство или реконструкцию частного дома.

• Объект должен быть подключён ко всем необходимым коммуникациям. Нельзя купить квартиру в ветхом или аварийном доме.

• Каждому члену семьи нужно выделить долю в новой квартире согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Преимущества: бесплатные деньги от государства, можно использовать сразу после рождения ребёнка, сумма ежегодно индексируется.

Недостатки: нельзя обналичить, обычно недостаточно для полного взноса, нужно выделить доли детям и супругу, купить можно только жилую недвижимость в России.

Обычные срочные депозиты

Срочный вклад — это банковский депозит, который открывается на фиксированный срок под определённый процент. В течение 2026 года ставки по вкладам упали быстрее и раньше всех — минимум был уже в мае (10,14%), сейчас лучшие предложения по вкладам на Банки.ру — около 14%.

Чтобы накопить первоначальный взнос на квартиру на вкладах, нужно регулярно открывать короткие вклады (три–шесть месяцев), каждый раз добавляя накопленные проценты и новые сбережения. При ставке 14% и ежемесячной капитализации вклад растёт заметно быстрее, чем при простом накоплении.

Банк	Эффективная ставка, % годовых
Банк ДОМ.РФ	14,5
МТС Банк	14,05
ПСБ	13,9
Реалист Банк	13,56
Свой Банк	13,54

Преимущества: простой и понятный инструмент, вклады застрахованы государством на сумму до 1,4 млн рублей, гарантированная доходность.

Недостатки: короткий срок, потеря процентов при досрочном закрытии, деньги не защищены от роста цен на недвижимость.

Государственные программы ипотеки и субсидий

Льготные ипотечные программы — это государственные программы, по которым банки выдают ипотеку по сниженной ставке. Разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует государство. Первоначальный взнос по таким программам меньше, чем по обычной ипотеке, а ставки значительно ниже. На Банки.ру, кроме семейной ипотеки, есть предложения банков по Дальневосточной и Арктической ипотеке, а также программы для ИТ-специалистов.

Важно! Льготная ипотека не помогает накопить взнос напрямую, но снижает требуемую планку.

Версия страницы для ПК