Рассрочки на квартиры доживают последние месяцы: что случится с рынком новостроек после сентября 2027 года

За последние два года доля рассрочек на рынке новостроек подскочила с 8% до 40%.

В некоторых московских проектах каждая третья квартира продаётся именно так. Это уже не просто альтернатива ипотеке со ставками 17–23% годовых. Это гигантская серая зона, в которой крутятся миллиарды рублей без какого-либо контроля.

Но всё меняется. Центробанк и Минстрой подготовили законопроект, который с 1 сентября 2027 года перевернёт правила игры. Разбираемся, что произойдёт и как это отразится на покупателях и застройщиках.

Почему рассрочки стали так популярны

Когда ипотечные ставки взлетели до заградительных уровней, застройщикам понадобился новый инструмент продаж. Рассрочка стала спасением.

Покупатели получили возможность приобрести квартиру без переплат по кредиту. Застройщики — рабочий механизм сбыта в условиях, когда ипотека перестала работать.

Но за этим удобством скрывались серьёзные риски. Главный из них — отсутствие регулирования. Долги по рассрочкам не попадали в кредитные истории. Это позволяло людям, уже закредитованным по уши, набирать новые обязательства сверх своих возможностей.

Застройщики могли диктовать любые условия: скрытые наценки, драконовские штрафы, непрозрачные механизмы начисления процентов. Покупатель подписывал договор, не понимая до конца, во что ввязывается.

Что происходит с неплательщиками

Аналитики бьют тревогу: расторжения по рассрочкам в 2026 году могут вырасти до 30%. Сейчас их доля колеблется в районе 3–15%.

Почти треть покупателей, взявших рассрочку, не справляются с обязательствами. Причина банальна: люди переоценивают свои финансовые возможности. Они не видят полной картины долговой нагрузки, потому что рассрочка нигде не учитывается.

Некоторые застройщики уже начали массово отказываться от рассрочек в 2026 году, прогнозируя падение доли таких сделок до 4–5%. Это первый сигнал: рынок чувствует приближение регулирования и готовится к новым правилам.

Что предлагает законопроект

Документ уже прошёл стадию разработки и находится на финальном согласовании. Изменения будут комплексными.

Сроки

Максимальный срок рассрочки — три года после плановой даты сдачи дома. Покупатель сможет платить за квартиру частями даже после получения ключей. Раньше такие долгосрочные рассрочки существовали в серой зоне без чётких правил.

Прозрачность

Данные о платежах начнут передаваться в Бюро кредитных историй. Это революционное изменение. Теперь каждая рассрочка будет видна банкам при оценке заёмщика. Закредитованные клиенты автоматически отсекаются от рассрочек.

Безопасность

До сдачи объекта деньги покупателя хранятся на эскроу-счёте. Это защищает дольщиков от банкротства застройщика. Квартира находится в залоге у застройщика до полного погашения долга. Если часть суммы взята в ипотеку, залог переходит к банку.

Лимиты

Девелопер сможет продать по рассрочке не более 25% квартир в одном жилом комплексе. Для превышения квоты потребуется согласие банка, финансирующего стройку.

Санкции

Скрытые наценки запрещены. Неустойка ограничена 20% годовых. Но есть и жёсткие меры для неплательщиков: если покупатель просрочит платёж на два месяца подряд или задержит оплату трижды за год, застройщик вправе потребовать всю сумму досрочно.

Что с эскроу-счетами

Система эскроу-счетов, введённая в 2019 году, минимизировала риски обманутых дольщиков. Но проблемы остаются.

Центробанк выступил против раскрытия эскроу-счетов для застройщиков до получения квартиры покупателем. Это значит, что девелоперы не могут использовать деньги дольщиков для финансирования текущей деятельности.

В России снова обсуждают поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Это позволило бы застройщикам получать часть средств по мере готовности объекта. Но ЦБ опасается, что это вернёт риски обманутых дольщиков.

Новый законопроект сохраняет принцип эскроу до сдачи дома. Деньги покупателей защищены до момента получения ключей.

Старые договоры пересматривать не будут

Закон не имеет обратной силы. Все рассрочки, заключённые до 1 сентября 2027 года, продолжат действовать на прежних условиях.

Это создаёт ожидаемый всплеск сделок в ближайшие годы. Застройщики будут активно предлагать рассрочки без лимитов, без передачи данных в БКИ, с любыми условиями. Покупатели, которые не успеют купить квартиру до вступления закона в силу, окажутся в новых, более жёстких рамках.

Возникает дилемма: покупать сейчас на непрозрачных условиях или ждать регулирования, но столкнуться с ограничениями.

Для закредитованных граждан выбор очевиден — покупать сейчас, пока рассрочка не видна в кредитной истории. Для надёжных покупателей — ждать новых правил, которые защитят их интересы.

Что изменится для банков и застройщиков

Банки получают инструмент контроля через лимит 25% на рассрочки в одном жилом комплексе. Если застройщик хочет превысить квоту, ему нужно согласие банка-кредитора.

Застройщики теряют свободу манёвра. Они больше не смогут продавать все квартиры в рассрочку, скрывать реальную долговую нагрузку покупателей, устанавливать произвольные условия. Но взамен получают легальный, прозрачный инструмент, который снижает риски невыплат.

Для покупателей это означает больше защиты, но и больше ответственности. Данные о рассрочке попадут в кредитную историю, что повлияет на возможность получить другие кредиты.

Социальная проблема

Передача данных о рассрочках в БКИ неизбежно отсечёт часть закредитованных клиентов. Люди, которые реально могут платить по рассрочке, но уже имеют кредиты, окажутся вне рынка.

Для них рассрочка была единственным способом купить жильё. Теперь этот путь закрыт. Это создаёт социальную напряжённость, о которой пока мало говорят.

Что в сухом остатке

Сентябрь 2027 года — переломный момент. До этой даты рынок будет жить по старым правилам, создавая всплеск сделок. После — начнётся новая эпоха, где рассрочка станет легальным, прозрачным, но ограниченным инструментом.

Успеют ли покупатели и застройщики адаптироваться? Опыт показывает: регулирование всегда болезненно, но необходимо. Серая зона не может существовать вечно. Рано или поздно государство берёт её под контроль.

Вопрос только в том, насколько жёстким окажется переход. И кто заплатит за это больше всех — застройщики, покупатели или банки, пишет ИНФОРМЕР.