Намного надёжнее завещания и дарения: в России набирает силу новый способ передать квартиру детям

Владельцы квартир и домов всё чаще задаются вопросом: как передать недвижимость детям, чтобы потом не было скандалов, судов и обид? Завещание можно оспорить.

Дарение — рискованно: одаряемый может выгнать пожилого родственника на улицу.

Но есть третий путь, о котором многие ещё не знают. Он появился в российском праве недавно, но уже показывает себя как гораздо более гибкий и устойчивый к спорам инструмент. Речь о наследственном договоре.

Чем наследственный договор отличается от завещания и дарения

Нотариус Ольга Громова объясняет: в завещании собственник просто перечисляет, кому и что отойдёт. А в наследственном договоре стороны фиксируют взаимные права и обязанности — и при жизни владельца, и после его смерти.

Юрист по наследственному праву Андрей Серов подчёркивает главное отличие от дарения: при наследственном договоре право собственности не переходит к наследнику сразу. Собственник продолжает:

• жить в своей квартире;

• сдавать её в аренду;

• пользоваться и распоряжаться имуществом.

Наследники получают всё только после его смерти. Это исключает сценарий, когда после дарения одаряемый буквально выталкивает пожилого родственника на улицу.

Какие условия можно вписать в наследственный договор

Профессор Ирина Тарасова (кафедра гражданского права НИУ) отмечает: наследственный договор даёт невероятную гибкость по сравнению с обычным завещанием. В него можно включить не только распределение долей, но и:

• обязанность ухаживать за пожилым собственником;

• кто оплачивает коммуналку и ремонт;

• кто имеет право проживать в квартире до и после смерти владельца;

• запрет на продажу доли в течение определённого срока.

Реальный пример из практики. Собственник указывает, что квартира достанется обоим детям в равных долях. Но один из них получает право пожизненного проживания. А второй — преимущественное право выкупа его доли по заранее оговорённой цене. Или: наследник обязан не продавать недвижимость, пока в ней живут другие родственники.

Андрей Серов уточняет: такие условия допускаются законом, если не противоречат гражданско-правовым принципам. Нотариус при оформлении разъяснит границы допустимого, чтобы документ в будущем не признали ничтожным.

Почему наследственный договор реже оспаривают в суде

Главное преимущество, которое выделяют эксперты, — присутствие всех сторон при заключении.

Ирина Тарасова поясняет: в суде гораздо сложнее оспорить документ, который подписывали и собственник, и его будущие наследники, предварительно получив нотариальные разъяснения.

Ольга Громова добавляет: наследственный договор заранее снимает типичные основания для оспаривания завещаний:

• сомнения в дееспособности;

• давление со стороны отдельных родственников;

• непонимание условий.

Когда родственники сидят у нотариуса, задают вопросы и добровольно подписывают договор, суды относятся к таким соглашениям как к более осознанным и продуманным.

Однако эксперты предостерегают от эйфории. Наследственный договор не абсолютно неоспорим. Многое зависит от конкретной семейной ситуации, состояния здоровья собственника и качества оформления.

Кому подходит наследственный договор, а кому — нет

Юристы подчёркивают: это не универсальное решение для всех.

Особенно полезен в ситуациях, когда:

• у собственника несколько наследников;

• есть сложная семейная история (вторые браки, дети от разных родителей);

• нужно заранее урегулировать вопросы проживания и расходов по квартире.

А вот в простых случаях — когда имущество планируется оставить одному человеку и в семье царит мир — традиционное завещание остаётся рабочим и более дешёвым инструментом.

Ирина Тарасова советует рассматривать наследственный договор как часть долгосрочного планирования, а не как способ «обойти» закон или обидеть одних родственников в угоду другим.

Что делать, если заинтересовались

Перед подписанием наследственного договора эксперты рекомендуют:

1. Обсудить условия в кругу семьи открыто. Скрытые обиды потом всё равно вылезут.

2. Получить консультацию нотариуса — он объяснит, какие условия законны, а какие нет.

3. При необходимости обратиться к независимому юристу по наследственному праву, чтобы выбранная схема действительно учитывала интересы всех участников.

Наследственный договор — не панацея, но для многих семей он может стать тем самым инструментом, который превратит «войну наследников» в понятный и мирный процесс, пишет konkurent.ru.