С июня 2026 года эти квартиры никто не захочет покупать: список «токсичных» вариантов

Рынок жилья ждёт очередная встряска. С июня 2026 года банки ужесточат требования к залоговому жилью, а покупатели, которые с трудом проходят ипотечный скоринг, станут придирчивее, чем когда-либо.

Продать квартиру можно будет далеко не каждую. Некоторые объекты фактически превратятся в «чёрную дыру» для неподготовленных продавцов.

Риелтор по новостройкам Алексей Михайлов и эксперт по вторичному рынку Ирина Колесникова назвали категории жилья, которое станет сложнее реализовать. Если ваша квартира попадает хотя бы в один пункт — готовьтесь к долгой продаже или серьёзному дисконту.

Проблемная «вторичка»: старый фонд без шансов

Ирина Колесникова бьёт тревогу: в первую очередь пострадают квартиры в домах с физическим износом. Покупатели будут буквально лупить по подъездам, коммуникациям, крышам и подвалам. Банки, в свою очередь, начнут чаще отказывать в ипотеке под такие объекты или давать меньшую сумму кредита.

В зоне особого риска:

• Квартиры на первых и последних этажах в домах без лифта. Представьте: мама с коляской на девятом этаже без лифта — покупатель просто пройдёт мимо.

• Жильё с явными проблемами по дому. Протечки, трещины на фасаде, аварийные сети — всё это теперь не просто недостатки, а убийцы сделки.

• Квартиры с «убитым» ремонтом. Такие, купцы где нужно вкинуть миллион сразу после покупки, чтобы просто жить. При высоких ставках никто не хочет брать на себя двойную нагрузку: и ипотеку платить, и ремонт тянуть.

Логика покупателя проста: если есть выбор между уставшей панельной хрущёвкой и чуть более дорогой, но жилой монолитной новостройкой, спрос уйдёт в сторону второго варианта. Даже если первая стоит на 15% дешевле.

«Токсичные» варианты: перепланировки и обременения

Алексей Михайлов предупреждает: с середины 2026 года под особым подозрением окажутся квартиры с юридическими проблемами. Банки ужесточат проверки: будут требовать технические планы, поэтажные схемы, выезжать на осмотры.

Что попадёт в чёрный список:

• Неузаконенные перепланировки. Снесли стену? Перенесли кухню в комнату? Объединили санузел без разрешения? Банк, скорее всего, откажет в ипотеке. Покупатель с живыми деньгами найдётся, но цену сбросите прилично.

• Долги по коммуналке и наследственные споры. Квартира с «хвостами» — головная боль. Никто не хочет потом разбираться с кредиторами или внезапно появившимся родственником.

• Долевая собственность с детьми или кучей собственников. Каждый раз, когда в сделку вовлечены несовершеннолетние (разрешение опеки) или пять взрослых совладельцев с разными мнениями — это недели, а то и месяцы нервотрёпки. Покупатели это ненавидят.

• Обременения. Аресты, залоги, старые брачные договоры, не до конца снятые ограничения опеки. Всё это — красные флаги для банка и для разумного покупателя.

Для таких объектов единственным реальным покупателем часто становится профессиональный инвестор. Но он будет торговаться жёстко: закладывать в цену все риски, судебные издержки и время на «расчистку» документов. Хорошей цены не ждите.

Однушки без парковки и «бетон в поле»: куда уйдёт спрос

При ужесточении условий сильнее всего просядет массовый, типовой товар. Тот, который ещё вчера продавался на ура.

Что окажется на обочине:

• Однокомнатные квартиры и студии в домах без нормальной парковки и социальной инфраструктуры. Если двор забит машинами и негде деть коляску, а до школы идти 40 минут — это уже не «лайфстайл», а проблема.

• Квартиры в отдалённых локациях. «Бетон в поле», где нет метро, нет нормальных магазинов, а до работы — час на перекладных. Покупатель подумает: «Мне ещё 15 лет это всё терпеть? Ну его».

• Смежные комнаты и варианты с крайне неудобной планировкой (например, квадратные метры расположены буквой Г или имеют проходную комнату).

Покупатель 2026 года — это человек, который еле проскочил ипотечный скоринг. Он смотрит на квартиру не как на «временное убежище», а как на инвестицию на 10–15 лет. И если локация, двор, планировка и состояние дома не выдерживают сравнения с альтернативами — такую квартиру будут продавать месяцами, а потом отдавать с дисконтом 20–30%.

Что делать собственникам уже сейчас, а не в июне

Ирина Колесникова советует не надеяться на чудо и не откладывать продажу на «потом». Если ваша квартира попадает хотя бы под один из описанных критериев — действуйте сейчас.

План действий на ближайшие недели:

1. Узаконьте перепланировку. Да, это деньги и время. Но без этого после июня покупателя с ипотекой вы не найдёте.

2. Закройте долги по коммуналке и проверьте обременения. Закажите выписку из ЕГРН, сходите в МФЦ.

3. Приведите квартиру в минимальный порядок. Не обязательно делать евроремонт, но вымыть окна, побелить потолок, убрать запахи и трещины — обязательно.

4. Будьте готовы торговаться. Рынок разворачивается от продавца к покупателю. Завышенная цена в 2026 году убьёт сделку на корню.

Главная мысль для тех, кто собирается продавать

С июня 2026 года на рынке жилья будет править бал «квартира без сюрпризов». Прозрачные документы, понятная история, адекватная цена и приличный внешний вид. Всё, что выбивается из этой формулы, будет двигаться медленно, тяжело и дёшево — если вообще найдёт своего покупателя.

Не ждите лета. Начинайте подготовку прямо сейчас. Или готовьтесь к тому, что вашу квартиру купит не молодая семья с ипотекой, а перекупщик за полцены, пишет primpress.ru.