Вторичка обошла новостройки: почему россияне массово уходят с первичного рынка

В 2026 году на российском рынке недвижимости произошёл фундаментальный сдвиг потребительских предпочтений, который аналитики уже называют тектоническим. Впервые за долгое время вторичный жилой сектор не просто составил конкуренцию строящимся объектам, а уверенно перехватил лидерство — как по абсолютному количеству зарегистрированных договоров купли-продажи, так и по объёмам привлечённого ипотечного финансирования.

Цифры, которые говорят сами за себя

Статистика фиксирует обрушение доли кредитов на первичное жильё до пятилетнего минимума — всего около 17% от общего количества банковских выдач по стране. Готовое жильё захватило доминирующую позицию, забрав львиную долю клиентского трафика.

Региональная статистика подчёркивает масштаб дисбаланса: в Санкт-Петербурге с начала года зарегистрировано в 2,6 раза больше сделок со вторичной недвижимостью, чем с квартирами в новостройках.

Три причины, разрушившие прежнюю модель

Первая — аномальный ценовой разрыв. За годы массовых госпрограмм субсидирования новостройки оказались критически переоценены. Средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме по России достигает примерно 190 тысяч рублей, тогда как на вторичном рынке замерла на уровне 124–126 тысяч. С учётом агрессивного торга разница в отдельных регионах раздувается до 50–70%.

Вторая — сжатие льготных программ. «Семейная ипотека» под 6% превратилась в жёстко контролируемый продукт с принципом одноразовости — оформить её теперь можно только один раз в жизни на семью созаёмщиков. Лишившись массового доступа к дешёвым субсидиям, люди начали прагматично сравнивать конечную переплату банку. Выяснилось: при текущих рыночных ставках брать в долг огромные суммы на переоценённую новостройку экономически бессмысленно.

Третья — «новая вторичка». Локомотивом рынка стали дома, введённые в эксплуатацию в течение последних 3–5 лет, преимущественно в строительный цикл 2020–2025 годов. Стоимость квадратного метра в таких объектах почти вплотную приблизилась к ценникам застройщиков, но покупатель получает готовый продукт «под ключ»:

• полностью сформированную социальную инфраструктуру;

• благоустроенные дворы;

• возможность заселиться сразу после регистрации права собственности.

Это исключает необходимость платить за аренду временного жилья или гасить ипотеку одновременно с арендой в ожидании завершения стройки.

Кризис в девелоперском секторе

Сложившаяся ситуация привела к системному кризису внутри девелоперского сектора. По оценкам экспертов, около 29% всех площадей, находящихся сейчас в активной стадии строительства в России, находятся в зоне риска недостаточной распроданности. Из-за охлаждения спроса граждане перестали массово вкладываться в котлованы, вынудив строительный сектор экстренно пересматривать темпы ввода новых квадратных метров под диктовку наступившей «эпохи вторички», пишет deita.ru.