Сдаёте квартиру и получаете пенсию? Юрист назвал сумму, после которой льготы исчезнут

Главный вопрос: лишат ли пенсии из-за аренды.

Короткий ответ: нет, не лишат. Но не всё так просто, как кажется.

Пенсионеры, которые сдают жильё и получают за это деньги, не теряют права на саму пенсию. Её продолжают платить. Индексацию тоже никто не отменяет. И большинство федеральных льгот по имущественному налогу остаются на месте.

«Пенсионеры, получающие доход от аренды недвижимости, не теряют права на пенсионные выплаты, их ежегодную индексацию, а также на федеральные льготы по имущественному налогу», — объяснил в интервью телеканалу RT юрист Илья Русяев.

Опасность кроется в другом месте — в социальных доплатах и субсидиях. Но об этом чуть позже. Сначала разберёмся с налогами, потому что там есть важные нюансы.

Налог на имущество: когда льгота остаётся, а когда исчезает

По закону пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество. Но действует это правило только для одного объекта каждой категории (одна квартира, один дом, один гараж). И есть ещё одно условие, про которое многие забывают.

Недвижимость не должна использоваться в коммерческих целях.

А теперь самый важный момент. Сдача квартиры в аренду — это коммерция или нет? Всё зависит от того, кому и как вы сдаёте.

«Если квартира сдаётся физическому лицу по договору найма с уплатой НДФЛ (13%) или налога на профессиональный доход (4%), такой доход считается пассивным, и льгота сохраняется. Аналогично обстоит дело с дачными участками, если на них не ведётся активная коммерческая деятельность — например, посуточная аренда для отдыхающих или реализация урожая», — уточнил Илья Русяев.

Простыми словами: сдаёте спокойно одной семье на год — льгота ваша. Устроили гостиницу на даче с посуточной арендой — готовьтесь платить налог на имущество в полном объёме.

Гараж — отдельная песня: что можно, а что нельзя

С гаражами та же история, но с нюансом.

«Если гараж сдаётся соседу для личного хранения автомобиля, это признаётся бытовой арендой и не лишает льготы», — пояснил юрист.

То есть вы можете спокойно сдавать свой гараж соседу под его машину. Никто не придёт с проверкой и не отнимет налоговые преференции.

А вот если вы делаете так:

• передаёте гараж организации или ИП;

• там открывают склад, мастерскую или автосервис;

• появляется вывеска, график работы, клиенты.

Тогда объект автоматически переходит в категорию коммерческих. И налоговая льгота исчезает.

«Но если гараж передаётся организации или индивидуальному предпринимателю под склад, мастерскую или автосервис, объект переходит в категорию коммерческих — и налоговые преференции утрачиваются», — предупредил Русяев.

ИП или самозанятость: тут всё меняется

Отдельная история — если пенсионер официально регистрируется как индивидуальный предприниматель.

Как только вы стали ИП, любое имущество, которое вы сдаёте, автоматически признаётся используемым в бизнесе. Неважно, сдаёте вы квартиру одной бабушке или целый торговый центр. Статус коммерческой недвижимости включается автоматически. И налоговая льгота для пенсионеров — отменяется.

«Если пенсионер официально регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, любое сдаваемое им имущество автоматически признаётся используемым в бизнесе, что влечёт отмену налоговой льготы», — подчеркнул юрист.

Самозанятость — чуть мягче. Пенсионер может оставаться в статусе самозанятого, и это пока не приравнивается к полноценному бизнесу. Льгота при сдаче физлицам сохраняется.

Реальная угроза: не налоги, а социальные доплаты

И вот тут мы дошли до самого важного. То, о чём многие пенсионеры-арендодатели даже не догадываются.

Юрист Илья Русяев называет это «основной финансовой угрозой». И это не налоги.

Речь идёт о двух вещах:

1. Социальная доплата до уровня прожиточного минимума — когда пенсия меньше ПМ, государство добавляет недостающую сумму.

2. Субсидии на оплату ЖКХ — когда коммуналка «съедает» больше допустимой доли от дохода.

«Основную финансовую угрозу представляют не налоговые обязательства, а возможные изменения в социальных выплатах — это социальная доплата до уровня прожиточного минимума и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг», — предупредил Русяев.

Как это работает на практике:

• Вы сдаёте квартиру. Получаете, допустим, 20 тысяч рублей в месяц.

• Этот доход вы обязаны задекларировать (если сдаёте официально).

• Ваш совокупный доход — пенсия + 20 тысяч аренды — становится выше прожиточного минимума.

• Всё: право на социальную доплату вы теряете. Её просто отключают.

Итог: вы получаете 20 тысяч от аренды, но теряете, скажем, 10 тысяч социальной доплаты. Плюс платите налог 13% с аренды (2 600 рублей). Чистый плюс — всего 7 400 рублей. А не 20 тысяч, как казалось вначале,  пишут Новости Зеленодольска.

«Доход от аренды включается в совокупный заработок пенсионера. Как только общая сумма дохода превышает установленный в регионе прожиточный минимум, право на социальную доплату утрачивается. Таким образом, дополнительная прибыль от сдачи недвижимости может быть полностью компенсирована потерей ежемесячной государственной поддержки», — резюмировал юрист.